北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

目前有两套塔楼的房子，都在翠微路，一套颐源居三居，一套普惠北里老三居，家庭有历史贷款记录。希望改善居住并且十年左右的投资收益不落后大盘，以下两个策略哪个更合适？

1、卖两套，再投入增量资金，买月坛公园附近大三居；

2、卖普惠的老三居，投入增量资金，买颐源居南北通透的三居，另外一套出租。

从居住改善角度来说，月坛公园附近小区优于颐源居，人车分流，居住密度低，颐源居挨着玉渊潭公园是优势，人车不分流，总体舒适性也可以接受。如果不考虑居住改善的舒适性差异，也不需要学区，单单从长远投资角度，您觉得哪个策略更合适？

月坛公园附近小区目前看过盈华盛嘉，其他还有官苑八号没看过，也算是目标范围。金融街里面的西城晶华、丰汇园等周边感觉商业和办公氛围太重、不宜居。

A：

1、月坛附近，西城顶级学区；颐源居是翠微学区，也不错。这跟是否需要学区无关，用不用学位是自己的事儿，人家的学区溢价是客观存在的。溢价率应该差不多，都30%左右，月坛学区更好，稍高一些。当然总价越高的溢价相对越低些，占坑儿才溢价高呢。

2、单从投资角度一般不建议学区房，说不好过两年的行情。现在这两年是入学高峰期，溢价高，明年有可能还涨点儿呢，毕竟是入学最高峰期。但2025年之后说不好，北京少了小一半的入学人口，如果没有政策支持的话，比如放宽落户什么的，有可能影响到溢价部分。

这到时候再看吧，谁也不敢预测。只能参照韩国和台湾省的经验，人口出生率大幅下降之后，只剩下最好的学校还能撑住部分溢价，好资源到什么时候都稀缺，但普通学区降的比较多了。所以常规建议是如果买在学区，尽量买最好学校的高总价房子，一是资源好支撑强，二是普通家庭炒不动的，相对溢价还低点儿。

3、买盈华盛嘉或官八吧，就算当年不是学区房的时候保值也很好，有了学区算是锦上添花。金融街商业氛围倒无所谓，也是支撑，就是溢价率更高，还不如买之凯旋或尊府一类的呢，普通家庭更买不起的，相对更稀缺。但是否能赶上大盘不好说，只能说在学区房里算支撑强的。这没有标准方案，也不敢说准话儿的预测，看自己的判断了。

仅供参考。

二

Q:

现在是入学高峰买了对应的学区房也不一定能上，但过几年入学人数下降是不是就可以上到对应的好学校了，这样房价会不会又涨呢？我有二套房，一套在丰台丰益花园一套在西城红莲北里，之前买的红莲北里是对应的北京小学广外分校。

孩子目前上初中我们在租房，没有改善的打算因为孩子在哪里上高中还不确定。就当下这种情况卖掉西城红莲北里的次学区房，手里拿着现金过几年再买房可以吗？或者不卖出租哪个好呢？

A：

1、呵呵，这我解释过好几次了。理论上一切都有可能，反正商品价格是供需关系决定的，怎么假设需求和供给都有可能。尤其学区房更是由政策决定，而政策是不可预测的，更是一切皆有可能。

2、但观察一下现实吧，前几年幼儿园报名就是连夜排队什么的，那都不一定抢的上。但这两年幼儿园净是招不满的，换做是你们，还会去连夜排队吗，这两年听到过这种新闻吗？

再打个比方，买学区房和鸡娃什么的，最终目的都是高考上大学。那今年是毕业生是1076万，而2021的出生人口是1062万，结婚对数更是才760万。也就是说，假定大学不缩编减招，那只要是个人就能上大学了，弱zhi都有学位。那你觉得这些低谷期的家长们，还至于抢学区房和拼命鸡娃吗？

3、会，一定会，但只限于优质资源，因为好东西什么时候都是稀缺的。但是，一旦高峰期过去，在高峰期被盲目炒高的价格则会因为价值回归而降低，毕竟只有退潮之后才知道谁在裸泳。

前几年北京房价暴涨，环京的比市区的涨的都猛。而一旦宏观调控，人们就会发现环京原来不值这价格，那跌幅就远超市区。

所以，如果进入入学低谷期，学区房大概率会进行分化，牛校就是牛叉，渣校还是渣。我认为有可能回归2013年之前的状态，也就是只有好学区的房子才能撑住部分高溢价。

4、总之就是这种情况，可以参考韩国，首尔在前些年也曾经是个学区房就高溢价，现在只有江南区的好学校才受追捧，江南不败。台湾省台北市也差不多，人口高峰期的时候，核心区只要是个学校就高溢价，有学上就行。现在呢，全台北只有六所最牛的“明星小学”还能“满额”，也就只有这六所小学的“学位宅”才有“孟母痛苦指数”。

还是这句话，好东西永远稀缺，人口再减少，清华北大也不好考，好工作也轮不到屌丝头上。至于你们这情况，还是先自己判断吧，我不好建议。

仅供参考。

三

Q:

我目前准备结婚，对象已在近郊购买一套3居期房。我手头还有些资金，不想浪费首套资格，但预算有限，总价希望控制在250万以内。上班在朝阳，目前主要在通州看，考虑金地格林格林小区南北通透的一居。不自住，主要是出租，看重保值性。

想请教章哥：1、请问这种思路是否正确？通州房价这几年也没什么变化，这种低总价房产是不是也没什么投资价值？2、如果选择买房，通州物资学院，潞苑板块的二手房是否适合？

A：

1、思路，谈不上错，只是这价位在北京不容易买到投资房。北京的门槛有点儿高，这总价一般都是自住为主的，保值能跟上大盘的就算赢，超出的不太多。这既注重出租又注重保值的，期望值稍微高了点儿。在资金不是太高的情况下，这两项是冲突的，甚至是都做不到。所以别太追求投资性，以不吃亏为标准就行。

2、能买在物资学校就尽量，在通州算比较稳妥的，租金也相对高。这价位是否在天赐良园买到我说不好，试试吧。虽然小区挺老了，但离市区近，离地铁也方便。没有高收益，但各项也不至于吃亏。

另外一居室做不到南北通透，就是南北向，一边是客厅一边是卧室，中间是有门的，砍价时别承认这算通透。

仅供参考。

四

Q:

近期我在看朝青板块，目前手里有1000个，不打算贷款了，想买一个板楼南北通透的三居室。不知道华纺易城东区是否可以，那个地方升值空间如何？以后可能置换学区，3-5年不打算自住，现在在换租，麻烦您给详细点评下吧。

A：

1、没必要详细点评，我知道的也都是花边儿，没什么用，具体的资料中介那儿才最详细。华纺从投资讲无论是在朝青还是北京，都是排位靠前的，不弱于望京。

2、当年不算太好的小区，2008年之后逐渐领先。可以拿这里和国美第一城作对比，国美热卖时5000出头，华纺价格也就高出几百块钱，肯定到不了10%，或者顶多10%吧，现在已经差的不是一星半点儿了。国美算是中规中矩的自住+保值的小区，肯定没落后，那华纺超出大盘的部分就自己看吧。

以后大概率这种趋势还会延续，除非是小区真老了或物业维护明显下降，否则不太容易被替代。

3、换租也行吧，1000万总价在朝青有点儿高，华纺能买到小三居。我也不知道租金收益，应该差不多，但未必有小两居好租。问当地中介吧，我不熟。还贷款不贷啊？如果是大三居的话租金收益一般不高，更适合自住。但也无所谓吧，差不了太多，具体的问中介吧。

仅供参考。

五

Q:

本人在东城有个50多平的一居室，无贷款，准备卖掉东城房子考虑换到朝阳。从双井到垡头都看了一些，预计买一套500万出头的房子。考虑公积金二套贷个60万左右，利率低合适。目前有三个意向的小区，围绕7号线考虑，孩子读初中学校在东城7号线沿线，所以为了方便孩子，请帮助分析一下怎么选择？或者有更合适的推荐。

首城国际A区一室一厅，位置好，小区比较新，生活方便。乐成豪丽，一室一厅，房子比较新位置好，但是没有小区。垡头翠城A-D区的90多平，南向两居室，但是属于一类经济适用房，不知道这个小区有没有什么问题，但户型挺好的。目前犹豫不决，不知道选择哪个小区，能实现自住又能出租收益高点方便以后转手的小区。

本人在亦庄京东总部附近还有套90平的两居室，可实现自住功能，所以市区想考虑个能自住能出租收益高点的小区，方便孩子读书阶段过度用，以后也可以有升值保值功能表现，不知道表述的是否全面，还请对于考虑的几个小区帮忙分析，或者有更合适的推荐。

A：

1、注重投资就买首城的呗，这么多年一直升值挺好，租金收益也高，在双井板块的常规选择。不过500万买的到一居室吗？一般都是开间儿吧？如果是的话在首城中不占优，这种产品的适应面窄，只是双井的板块挺好，在这里比其他板块强一些。

2、注重自住就买翠城的，都是经适房，住总开发的。A区的质量和户型好一些，保值基本不落后，不出来。但投资性肯定不如首城，流动性和传导排序都靠后。其他区塔楼多，户型和质量弱点儿，一般不太建议，更是自住为主。

乐成豪丽那就是公寓了，自住为主的更多，或者出租的话租金也高。就是升值慢点儿，高租金使用升值慢换来的，看自己注重什么了。乐成豪丽和旁边儿乐成公馆在前些年一个价儿，现在差的比较多了。

3、这几个比较的差距有点儿大了，一般没这么选的。怎么说呢，表述的挺全面，我能理解心情，大多数买房的都这想法。但在预算不是太高的情况下只能取舍，做不到各项兼顾。

4、简单说吧，相对算兼顾的是首城的，但前提是别有硬伤，最好是一居室。看好了，首城的一居室建面不小，没硬伤的话500万够呛。然后注重自住买翠城A区的，也能算兼顾，就是排序靠后。公寓看自己的喜好了，不好建议。

仅供参考。

六

Q:

外地户口，北京上班族，打算与女友1年内结婚，事业和生活上想在北京长期发展。我这边最多拿出100万现金，住房上刚需为首要考虑，未来的置换空间为次要考虑。我工作地点在东四，女友工作地点在来广营，我的月供贷1-1.5万，之前考虑在孙和地区买房（300万上下），但后来发现这边是回迁房，情况还在考虑。

请问章哥，我目前这个情况，北京买房是否现实，6环内是否有可购房空间呢。买好房后就可以准备结婚了。

A：

1、100万现金买不到300万的，会差一些。常规要留出10万左右的税费备用金，还剩90万，一般来说买到200万出头儿的就差不多了，再高难度大。35%的首付只是理论上的，现实中一般都40%甚至以上。

假定230万总价的房子吧，一般银行评估后要打9折，然后再放贷65%，也就是能贷135万，税费4%就是8/9万吧，所以需要90万左右首付。当然这每套房都不太一样，一房一议，让当地中介算好账再签约交定金。

2、回迁房，孙河哪个小区能交易啊？有房本儿没有啊？如果有本儿就是正常交易，自住为主的房产。没本儿的风险大，尽量规避。

3、无所谓是否现实，看自己的需求。确实首付不算高，用掉首贷资格有些可惜。如果收入高或预期收入高的话就甭着急再攒一些，如果不是很高的话就先上车吧。

4、六环内，后沙峪花梨坎呗，望京来广营相对方便，房源也多点儿。这看自己的需求了，外人不好建议。

仅供参考。

七

Q:

我们目前在亦庄金色漫香林住，有公积金贷款。孩子三年级，由于金色漫香林不在经开区内，想再买一套经开区内的房子，为孩子上经开区内的初中准备。目前政策是2023年1月1日后购房，就全区摇号派位，之前买的话还按照学区划分。请问什么时候买合适？另外目前手头现金为300万，含税总价可以凑到400万，不知道有没有推荐的小区？

A：

1、什么时候买合适，你们这是转学，不是幼升小，跟这政策没什么关系。所以什么时候想转学再买呗，没必要这会儿去跟着抢房。反正什么时候转学也是派位，那就再等等到年底吧，11月之后就应该没人抢时间了，除非全款，否则元旦前完不成。

2、现在三年级，常规建议是四年级之前转学，能适应教学模式，也能在小升初的时候尽量不吃亏。如果是资金准备好了就年底买，或者等到明年信息采集之后。明年是入学最高峰，也犯不上跟高峰期的家长抢房。

3、小区我没推荐的，问当地中介吧，只有他们才有房源。亦庄现在的学区溢价都差不多，这预算基本都是老小区了，贵园一类的，看看是否合适吧。

仅供参考。

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