北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

(资料图片仅供参考)

一、

接到个咨询，想买弘善家园的，一是赌房子的升值，更重要的是要赌学区。也就是赌过两年入学儿童减少之后，光明板厂和汇文都会向朝阳区户籍的开放。在他看来弘善家园的价格属于洼地，房龄这么新的应该升值更好。那如果是成了学区房，价格就肯定暴涨了。

这我也不知道说什么好，只能说到现在为止还是一分钱一分货吧。在我看来幼儿园有可能放开，本来这也不是义务教育。之前就听说不是东城户籍的也能入园，以后放开不是什么难题。

但学校就不好说了，毕竟有学籍的限制，成了悖论了。板厂（汇文小学）和汇文是当年崇文区的飞地，现在是东城学籍，就算学位有富余，那也应该先接收东城的孩子啊，包括在东城的非京籍。

那如果接收了朝阳的孩子，就算小学中学都没影响，高中怎么办？这要是汇文朝阳的中考成绩不好还行，抢不到什么资源。但如果成绩很好呢，东城区其他的家长能乐意吗？这等于是朝阳的孩子占了东城的资源啊。

所以这不太好解释，我觉得在锁区的背景下不会轻易放开，领导和学校犯不上为了几个空余学位而给自己找麻烦，没必要。而且朝阳也未必乐意啊，如果弘善成了学区房，那舍得买学区房的都是重视教育的家庭，生源也就相对较好，那凭什么给东城送过去啊？

反正我是觉得难度挺大的，劝这位还是先注重居住体验吧，其他的别期望值太高，学区政策不是能预测的。当然也可以赌，只是保持好心态就行。

二、

另外也提醒这位，如果等不来弘善的学区利好，那指望着房价逆袭的可能性也不大，几乎没有。二手房和新房不同，没有开发商来操盘，那其价格走势就完全遵循市场供需关系，就是买卖双方用真金白银试探出来的真实价格。

弘善一直是朝阳区交易最活跃的三个社区之一，另两个是翠城和炫特。特点都一样，经济实惠。那既然买家都是图这个优势来的，就不可能让他们相互抬价，否则就不实惠了，人家凭什么买？所以指望着安置房和保障房小区超出板块大盘不太现实，难度相当大。

这就相当于单位里的员工，有清北985的也有普本大专的，在没有特殊情况之下，一般都是学历高的涨工资多。而大专的呢，顶多是跟人家的涨幅一致，没有超出的道理。

弘善的地段儿就相对普通，属于看上去很好，但其实一般的。离市区确实很近，可铁道旁边的土地一般都不好开发高档小区，所以当年就觉得不太好卖上价，所以才给了崇文区当安置房地块。而铁道以南就是纯粹的两区交界了，地块又小，对于朝阳区来说只会是先放着，放到其他板块都没地了才会开发这里，否则犯不上为丰台区做嫁衣裳。

这块地很早的时候就给了崇文区了，应该是90年代，也就是在松榆里华威等地建设崇文安置房的同时。但为什么当时没有建设就不知道了，反正是就一直拖了下来，这块地也就成了“弘善市场”。

市场的规模很大，但我没怎么来过，印象中是以农副产品为主，还有旧货和花鸟鱼虫什么的。当年的名气挺响的，北京主要市场之一，我之所以知道就是因为这名头。

大概是2000年之后，我所在公司的老板迷信，非得找个大师求些法器和贡品，让我去取。我给大师打电话，他说他在弘善寺，让我明天再去。当时我们公司就在西外，第一反应就是德胜门内什刹海的弘善寺（弘善胡同），觉得没多远就跑一趟呗。结果再一问才知道，原来是左安门外的弘善寺。

在此之前我只知道弘善市场，根本就没想过这地名的来历。这让大师一提醒才反应过来，这地名原来也是个寺庙啊。后来才知道，这里以前是坟地，广东“义园”之一，坟地都得挨着寺庙，便于停灵。

北京还有几个广东义园，基本都在南城。最著名的就是“袁督师墓”，原来花市斜街的59中。其次是袁督师庙，是袁崇焕的衣冠冢，在龙潭湖。这两个都在城墙之内，而弘善市场这个弘善寺属于比较晚的了，所以就建在了左安门外，也是客死北京的广东人的公墓。

当时我还是跑了一趟弘善市场，这大师忽悠的挺邪乎，到这儿一看就是个普通小门脸儿，真瞅不出大师的气派来。不过这一趟也算没白来，逛逛十里河建材一条街，还有花鸟鱼虫市场都挺好的。当时也就是华声天桥还没搬过来，要不然就更有意思了。

那会儿首图刚刚搬过来，是否营业我忘了。反正当时往南只有龙头公寓和御景园，山水文园正在建设，一片大工地。三环内的华辉苑是“二华”之一，和华腾园并称为北京最便宜的公寓，都不到5000块钱。嘉多丽园好像是开始销售了，具体的想不起来了。

对了，当时我也年轻不嫌累，还跑到铁路南边的饮马井转了一圈，还有白墙子。当时叫三队还是四队啊，反正是典型的城乡结合部，到处都是出租房，租户比原住民多多了。这好多年没去过了，也不知道现在整治了没有，够呛，不拆迁的话没什么太好的效果。

这就是地段中存在天然屏障的作用，不能说白墙子的位置不好，但行政区边界和一条铁道就阻隔了和周边的协同发展，没什么好办法。

三、

其实也不能说弘善的地段儿不好，就算是铁道有噪音也有限，北部能听到的声音就小多了。要说还是规划的不太好，设计理念从一开始就和商品房不一样。

商品房开发商的目的是赚钱，盈利是第一位的，至于怎么设计都行，只要能实现效益最大化。而对于安置房来说呢，反正也赚不了钱，那怎么节约成本就是第一位的了。首先节约的就是土地，这是最值钱的资源，得用最少的面积盖出最多的房子，塞进最多的人，这才是第一诉求。

所以弘善的户型就给设计成现在这样了呗，也不能说不好，但找出个南北通透户型好的也不容易。开始传说是给当地回迁户的比较好，比如劳动部宿舍什么的，否则人家不同意拆迁。后来发现也不是，都差不多。后来又传说是商品房的比较好，否则卖不出钱来。但其实也不是，都是差不多的户型，卖的不过是个地段儿的钱。

那会儿我有个同学就是鲜鱼口拆迁的，让我帮着选户型，弄得我直挠头，眼花缭乱真选不出合适的。好容易看着户型像是不错，一看楼座又觉得大概率被遮挡，后来我干脆不管了，还是自己定吧，省的将来埋怨我。

这真是为难的差事，看看地图就知道，就这弘善的一块地方，规划面积竟然高达150万平米，要容纳1万多户。猛的看上去这数字还行，但实际上把学校等公建给刨出去，剩下的面积怎么设计都肯定是拥挤，密度绝对降不下来。

但这也是没办法，就这现状的材料，不安置下也不行，换谁也没辙。在我印象里光前门外的居民就有万把户，然后还有龙潭湖的、天坛的、永外的、垂杨柳的，再加上当地十里河的，人多地少，就这么一块三角地能怎么办？

看看旁边的山水文园，同样规模的土地，人家也就规划2000多套房，几乎是弘善的1/5密度吧。当然价钱也不一样了，山水文园奔2万，弘善的安置房5000，最高按商品房价格也就是7/8000，差的不是一星半点儿呢。

不过前门外的老北京们也算是幸运的，好歹是赶上拆迁了。如果拖到现在，那就不是拆迁而是腾退了。就算是一平米给10来万，每家能有多大的面积？以我同学家来说，就是两间小房20多平米，顶多拿个300万吧。一家五口人，甭说弘善了，连五环外的共产房都得添钱。

四、

当时我爸也有个同学在前门外有房，私房。人家省心，直接拿钱走人了，根本都不考虑什么安置房。那老爷子想得开，曾经半条胡同都是他们家的，如今就剩了这几间房就甭较劲了，反正有地方住，干脆不再纠缠。

我爸这同学很传奇，祖上是前门外巨富，半条胡同都是少说着，而且得说是大栅栏的半条胡同，连大观楼都曾经是他们家的买卖。我爸和他曾经一块儿被下放，在怀柔最边儿上的喇叭沟门村。说突然有一天北京来人了，直接把这同学押回了前门。原来是从他们家老宅里竟然挖出了宝贝，97两黄金。

工作组的对他挺客气，说甭想美事儿了，这房子和金子跟你都没关系，不算捐献算没收。而且必须说清楚，到底地底下还有多少金子，这包金子的数量对不对？因为按道理没有埋97两的，怎么也应该是凑整埋100两啊了。人家是怀疑挖出来的时候被工人们给私分了，所以把他押回来对口供。

可这位少爷他哪儿知道啊，老人们或是离世或是跑到了海外，想问都没地方问去。后来这事儿也就不了了之了，把他打发到某个公园种树去了。

但就在种树的时候，70年代某领带陪同外宾来参观。外宾是美国人，明显对中国抱有蔑视和敌意。和领导聊着孔子呢，突然来了一句：孔子是私生子！

虽然当时是批林批孔时期，但这种话也是属于挑衅的，有侮辱中国人的意思。可是谁都不知道怎么回答，连翻译都不知说什么。我爸这同学听懂了，直接用英语回了一句：耶稣也是私生子！

据说当时全场肃静，中国人没几个听得懂英文，更不知道耶稣是私生子的典故，美国人知道也不能说什么，瞪了这同学半天，啥话也说不出来。后来是领导明白了这件事，特意让人来表扬我爸这同学，还把他从种树工作给调到了相对轻松的养花。

能理解知识就是力量了吧，哪怕是在那个年代，懂外语知识面广也是优势。平时看上去没用的碎片化知识，指不定什么时候就能派上用场。后来我爸这同学在运动之后被重用，毕竟当时懂英语的大学毕业生太少太少了，最终以正局级退休。

五、

扯远了，还说弘善吧。这小区就是适合自住，经济实惠，老北京的氛围也挺好。但非得指望着买房发财没什么希望了，首先是大行情就不可能再有什么暴涨了，将来能做到个对抗通胀就不错了。其次这小区最开始的物业底子就没打好，弄的现在都谈不上什么品质了，就是经济实惠。

前些年也看到过弘善物业的诉苦，也不知是其中的哪一家，反正都确实不容易。4万多人的小区，50多栋楼，物业费又不高，收着还费劲，要想管好了是挺难。可越是这样就越陷入了恶性循环，服务质量越是一般就越收不上钱，然后就管的越差。除非到最后政府插手，否则都无解。

这就造成业主里讲究点儿的或卖或租的都搬走了，换来的都是能接受这条件的，想要提升品质就更难了。再加上旁边是大型医院，前些年净是病人和家属在这儿租房，更加影响了居住的氛围，换谁来提高管理水平都不知道从哪儿下手了。

南三环沿线不少小区都是这通病，物业跟业主扯皮，到最后是物业赚不着钱，业主也损失了升值的财富，双输。

我这同学到现在还住这儿呢，图的就是跟老邻居们聊天方便，有更好的小区都不换。但每次聊起这小区环境来也都是摇头，不能聊。

没什么可说的了，前些日子听说是整治了几次有所改善，只能是希望弘善保持住环境吧。只有越宜居的小区，保值升值才可能更好。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！