北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

【资料图】

一

Q:

我家孩子目前在海淀**小学五年级，学习还好，语文数学都是中上等，前十名之内，英语中等，一直在进行**的课程。体育很好，短跑长跑都在校内获得名次。因为鸡娃不多，所以对于能否进入好学校有些不自信了，请问以您的经验，像我儿子这种情况能进入哪所学校？如果不能进入，我是否有必要换房到东城，让孩子参加派位？

A：

1、这我可不好回答，我是说房子的，这是升学的问题。

2、简单说几句吧。我以海淀区的家长身份说一句，如果以这么简单的简历，那就别考虑点招进入牛校了，至少六小强一类的几乎没有可能。

**小学算是还不错的，但如果语文是中上等，那不占便宜。而且如果没什么证书的话，这成绩真的只能算普通。数学看样子是没参加过奥数吧？说句不好听的，那就算是派位进了六小强一类的牛校都挺让孩子受罪的。在小学中上等，基本牛中垫底儿。而且已经五年级，就算现在开始培训也基本晚了，除非是天牛娃，否则跟不上。另外参加比赛也来不及，没有奖项的话，简历上没法体现啊。

英语也一样，**课程只能算是个辅导，谈不上什么特殊的。考了什么证书没有啊？没考的话尽快，但在班里中等，未必能怎样。

体育如果只是校内奖项的话也意义不太大。如果没有正规赛事的经验，那到了牛中的话恐怕连报名资格都没有，得是专业级的才行。

3、直说吧，如果简历真的是这种情况，那就是参加派位吧，看运气了，**中学的可能性大，中等校还可以。如果能派入牛中，那建议关注孩子的心理辅导，有可能因为成绩落差受到些影响。

4、换不换西城我不敢建议。一般来说，从海淀换东城的都是感觉是比较普通的孩子，也就是在海淀有可能考不上高中，去西城争取个大多数。从现在来看应该不至于，所以是否换就看家长的评估了。要不然就找个机构给评估一下，比自己估的准。但到了东城也派不进好学校，大概率就是普中，考虑好。

仅供参考。

二

Q:

单身女，刚工作落户北京，工作位置确定亚运村板块看房，首房首贷，刚需自住及父母退休接来住，看总价500-600的房子，倾向南北小两居老公房板楼，有孩子至少要8年后。目前看房后选择如下：

1、慧忠北里第二社区，回迁房多，矮子里拔将军，没有学区单价7万＋，离单位最近。

2、安慧北里雅园秀园，老公房社区环境还行，单价10万＋，担心学区溢价。

3、科学园南里，户型还行，无学区，两条地铁交汇交通便利，单价10万＋，不明白为什么这么贵。亚运村板块离着单位近又能买得起的小板楼筛选后选择不多，还想保值，而且目前用不到学区。买学区属性的房子是否太冒险？想问问这些选择考虑怎么样，有没有推荐建议？

A：

1、慧忠北里也可以算学区房，小学中音，中学是朝外。但溢价不算高，学区属性中等吧。

安慧北里算学区房，溢价比慧忠北里高，但我觉得不太值，以嘉铭西区的成绩支撑这溢价率有些高了。但这也没辙吧，这两年入学高峰期，家长们都抢房，很多人预算不是太高，也觉得东区的商品房太贵，所以推高了西区的老房溢价，不太划算。

科学园南里的学校还行，只是不算学区房，没有溢价。但就是这么贵呗，北京老公房中保值最好的第一梯队，比很多商品房都强。之所以贵就是因为社区维护的好，这种单位也不可能灭失，永远有人管，有些人还赌能原址重建呢。

2、买学区房那就是赌一把的事儿，但是赢的可能性不大，本来朝阳就没什么学区房的氛围，真要想炒还不如去赌东西海呢。快进快出吧，在高峰期过去之前出手，赢了就皆大欢喜，输了也没辙。

3、这我不好建议，就是这些现状，看自己的意愿了。

仅供参考。

三

Q:

一是我自己家的情况：目前在朝阳有两房，有贷款。有孩子后想二换一，置换一个小三居学区房，自住。根据家庭经济看总价可负担约1200-1400左右。孩子26年入学。考虑到孩子现在看不出是不是牛蛙，学区需求是，底线较高且有一定向上可能性的概率，家长投入水平理性正常吧，算是不鸡不佛。父母通勤需求可以靠后考虑。之前主要研究了一下东西海朝的升学数据，感觉东、朝总体来说尖子不够强，但是西城的话好点的学区买不起，所以可能想优先看下海淀的均衡学区。但其他区有可比的学区也可以考虑。

想问下：1）上地、羊坊店学区是否合适？2）东西城是否有其他相对合适的学区推荐？3）朝阳的人朝、清朝这样的优势学区房与上地学区这样的水平在小初阶段比较，是否值得考虑？中考跨区的话，会丢失海淀的校额到校，因此如果可能还是想一步到位。4）时间上来说，想躲开入学高峰，计划24年开始看房，25年买，是否合理？因为是两换一，一是置换时间长，二是无法预料近几年价格走向，不知道是否建议提前先卖掉一个？5）有什么坑需要注意吗？

二是父母的安排。刚随子女落户北京，二老有一定存款，想买一套自住的养老房。理想状态肯定是我们先定下之后，根据区位买一个离我们交通便利的郊区房（如海淀+昌平；西城+门头沟；朝阳+通州这样的组合）。但考虑到父母现在还在可以贷款的年龄，养老金负担得起贷款，可能的话也最好是尽快买。

想咨询下：1）总价300w左右，老人自住（社区可以老一些远一些，但要有基本日常生活配套），最好是小两居，长期看可以基本保值，是否有推荐？老人自己看过良乡那边的新房及昌平城区的老房，觉得居住的话都可以接受。2）时间点上有建议吗？3）共产房值得考虑吗？4）有什么需要其他注意的事项？

A：

1、上地当然强了，海淀派位第一，全区没坑儿。不过到这里可就得拼鸡娃了，大多数都拼的是提前上岸，否则就算派位进去也意义不太大，未必跟的上。羊坊店就是争取57中，这几年成绩很好，如果能1+3的话也省心了，仅次于六小强，也杀进700阵营了。相对来说算性价比高的学区，溢价率比上地低。

2、西城和上地平行的就是金德月，然后是陶白直升校多。东城和平里安交，龙体和东崇前能兼顾居住，房龄新的小区多，价格也相对合适。

3、人朝清朝，挺好的，直升也省心，但和上地不好比。海淀是拼鸡娃点招，上限是六小强。以中考分来说，人朝清朝都是640多的，六小强650往上。这各有各的优势，不好比，也没必要比，还是看孩子的天分和家长的期望值吧。如果不是虎妈牛娃，不太建议去海淀卷，挺累人的，也累心。

中考跨区，那和校额到校都没关系了，就是拼分数，牛娃点招，普娃统招。一般建议是选好学区从幼升小就开始，能习惯学习氛围。

4、2025年买，没什么不合理的。2025年也是新的校额到校出结果，看了之后也好选择。平级置换甭着急卖了，没必要。2026年的孩子少，肯定耽误不了。

6、没什么坑，海淀和朝阳都相对靠谱儿，2025年就更没坑了，全都试出来了。

6、养老房我不好建议，这是自住为主了，看自己的喜好。而且医疗什么的我也不熟，还是自己选吧。

7、时间点，69岁之前都能用接力贷，不用着急。

8、共产房那就几乎是纯自住了，没什么投资性，就是长期自住合适。另外考虑好继承问题，这种房是不能直接继承的，子女也必须有资格才行。另外这种房是保障房，收房办手续时必须是本人，如有意外的话房子收回。考虑好。

9、注意事项，我觉得还是先考虑好是否去海淀吧。上地学区确实好，但压力也挺大的，海淀虎妈们的战斗力逆天，学校也是牛娃云集，做好准备再去。

仅供参考。

四

Q:

夫妻年近50岁，双胞胎儿子明年高考，不用考虑学区因素了，所以想整合一下房产，改善一套4居。1、为了购房资格想卖掉通州西门金帅府次新房3居137平米一套（没有出租一直空置）；或者东城区东四西60平米老破小楼房一套（孩子在这边上学，现居住）。

想咨询留哪套卖哪套合适？2、腾出指标后，改善房想买个4居平层，预算1500～1700万左右吧！位置考虑东部或者北部，希望周边环境好，有活动场所，有基本医疗条件，满足未来十年居住。

A：

1、卖哪套？房子是用来住的，那理论上是应该卖掉通州不住的。这种房本来是应该自住为主，当成投资房的话普通吧，户型大，租金也不会太高。

但这又是和学区房比较的，还挺为难。这两年入学高峰期，东城的相对最受追捧，溢价率也就最高。2025年后就进入低谷期了，是否能撑得住溢价看政策了。可这又是自住的，那怎么办啊，卖了不就得租房了吗？

2、所以卖哪个还是自己定吧，只能说要是我的话会在高峰期过去之前先卖掉学区房，犯不上担这个风险，租金也超低，居住的性价比实在是不高。

3、至于换哪儿也还是先自己看吧，这是改善，看自己的喜好才合适。这总价预算在北部更合适，选项多，流动性也相对更好些。具体房源找中介就行，我一般只能从投资角度分析。

仅供参考。

五

Q:

我家现在情况是有3套房子：（1）一套东方财富175平米，当初买的便宜，有办公所以一直父母自住。后来划了学区之后，房价涨起来了，没有用学区就挂牌了，但是一直未能出售；（2）一套东中街75平米，已用史家实验12年制学区，但是因为没有小区，已挂牌，但是一直没有洽谈的；（3）还有一套天通苑140平米，已挂牌。

向您请教以下问题：

1、想改善，看了周边很多房子，开始是想卖掉天通苑，买蓝筹名座，因为离小学相对近。但是一年来，蓝筹一路高歌上涨，只能买个100平2居室。蓝筹值得买？这样留着东中街可以以后老人住，或者租。

2、卖东中街，因为孩子初中在和平里附近，买力鸿花园的东南140.最近力鸿成交量比较高，是否值得购买。

3、我们现在都挂牌了，但是因为房子都有硬伤，都没卖出去，您看现在的资产配置有什么更好的建议吗？因为您对我的意见很重要，明天我可能就要谈一轮力鸿了。

A：

1、这我不好提什么建议吧，基本都是自住为主的房子，不是太好聊资产配置。

2、东方财富和东中街的都是学区房，用得上学位就留着，用不上的话一般不建议留着。这两年入学高峰当然是溢价高了，但过两年的孩子少了小一半呢，不太好说了。尤其是东方财富这种商住公寓性质的，很难说还受追捧。

天通苑的中小户型保值都挺好，但这是140平的，偏大了，在这种刚需板块的升值也普通吧，一般单价都不会太高。留着的话可能也就是租金还行，用升值慢换来的。

3、蓝筹名座和力鸿花园也算公寓，只不过是服务型的，商务公寓。自住合适，就是升值慢了点儿。这和周边比比价格就知道了，都是当年的豪宅，现在没比老房高多少了。自住为主吧，自己喜欢就是合适的。也是租金应该合适，同样是用升值慢换的。

4、所以这我还真不好有建议，还是看自己的喜好吧。一般来说，如果是注重资产配置，那从保值角度尽量选择房龄新户型好的板楼。

仅供参考。

六

Q:

孩子公务员，女儿，工资不高，想给她置办个婚前财产，并想离我近点儿，和平里。工薪家庭，拿不出太大首付，首付税费中介费等全部加起来能承担不超400万，希望杠杆儿高些，也不想让孩子还贷。嗨，父母心思呗。看了东直门外大街（春秀路北口）36号楼，板楼带电梯的十二层（一共18层），说是91年的房，中介推荐的。

这个房子，属于东城，视野不错，三居，有两间朝南，无厅，但隔壁就是朝阳。到手后住过去，这边儿的房子出租，租金补贴还贷。听您讲两区交界处是个不利因素，担心到手后不升反降。孩子面临处对象，加上目前价格平稳（不知道这么理解对不对），老看房也烦了，想尽早订一套，又有很多担心。所以，想听听您的意见，给个建议。第一次咨询，也不知说清楚没有。

A：

1、市区成熟板块无所谓两区交界，和郊区两个概念，不用纠结。

2、不过既然还没结婚，那提前这么多年准备学区房可考虑好。现在正是入学高峰期，溢价最高的时候。而且东城区由于资源均衡，派位也公平，所以更受追捧，溢价率比西城海淀都高。至少是30%，常规在40%左右。

那假定700万的房，实际上得到400多万的居住体验，那200多万的资产要一直闲置到孙辈上学才用得上。另外过两年就是入学低谷期了，京籍孩子少了小一半，是否能撑住溢价也不好说。所以考虑好，从朝阳换到东城可要减低30%的居住体验呢。

3、价格平稳是肯定的，明年入学最高峰，或许还涨呢。但这些家长们是没辙，不得不买，你们这种情况未必划算。让孩子搜搜这几年的出生人口吧，然后再做判断。

4、说的挺清楚，就是考虑好吧。我只能是提出这些考度。

仅供参考。

七

Q:

我现在西城广外有一套父母之前买的比较早的面积较小的房子，我老公有一套西城排名前三的学区房，然后父母明年户口跟我进北京 现在我手里有200万左右余钱。

想问下章哥，我这个房产应该怎么配置？学区房不考虑买了，就用老公的，但是广外那套有点小，有孩子了不好住。是现在用200万买北三县的联排别墅，还是等父母户口来了把广外的卖了再在北京城区置换一套大的？目前是改善的需求比较高。

A：

1、怎么处理，既然有了好学区的，那广外的就没什么意义了。反正要是我就趁着高峰期过去之前给换了，要不然出租的话租金低，等升值的话过两年入学儿童减少后也说不好。在没有政策鼓励的情况下好学区还行，普通学区未必还能撑住溢价。

2、改善就一步到位呗，避免多次置换，每次都得交税费。现在正好能退税，直接买了改善的合适。这没必要等父母吧，置换的话就有资格的，一个家庭两套。

3、北三县的别墅，那就是纯消费了，看自己的喜好。但考虑好，这种产品就是自住，升值慢，也不好出手，基本上就是长期自住，觉得真喜欢再买。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！