北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(相关资料图)

一

Q:

在西城京畿道有一套68平的西南向两局，一层，在小区里算是好户型了，但房龄比较老。最近房价又涨回去了。想问您一下，是先出租，留到十年后看孩子工作生活地点需要，再置换相应的房子好，还是目前置换到海淀相对房龄新一点的房子好？10年后房子会不会太老了？

A：

1、全国救市期间，北京的房价本来就没什么下降的可能。最近主要是成交量上涨，也带动了房价企稳。主要是前些日子都在家阳着呢，无法成交。今明两年又是入学高峰期，净是不着急的家长们最后时刻来抢房，节前买的都算手快的了，节后还有可能涨呢。

2、不过十年后的事儿谁知道啊？十年前北京都没什么学区房的概念，当时的均价才2万多。到现在是大盘涨到了3倍，学区房普遍涨4倍，多出来的就是学区溢价。出租的话就是溢价部分收不到租金，其他也没什么，自己能接受就行。

是否换房看自己，房子是用来住的，看自己是愿意租房还是住自己的房子了，都是个人爱好。提醒一句，海淀大部分房子也有学区溢价，只是比金融街的低点儿而已。

3、十年后肯定老了，这没什么可说的吧？京畿道有30年房龄了吧，现在还能贷款，十年后说不好，银行额度紧张的时期就有可能受限制了。

4、我觉得还是从实用角度考虑吧。还是这话，房子是用来住的，学位是用来上学的，如果既住不上，也用不上学位，那就看自己的想法了，没标准答案。

仅供参考。

二

Q:

我是北京人，现在手里有个100万的首付款，所以申请了一套共有产权。位置在昌平北七家附近，而且那个项目旁边也开通了地铁，未来科技城站。目前告诉我们的价格是2.2万一平米。我未婚，所以只能申请1居或者是2居，但是大家都说这个共有产权住房未来交易和升值比较差，而且如果结婚的话，男方有房的话，就需要卖掉一套，请问有这个要求吗？

另外，您建议我买这个共有产权房吗？如果不买这个房子的话，那通州宋庄附近的，有个项目是叫金地北京壹街区的洋房2居，最高是8层，单价好像4万一平米，您觉得这个项目怎么样啊？如果跟共有产权住房比哪个更好？我的需求是自住为主，但是肯定未来也会换房。

A：

1、共产房是保障房，本来就是自住为主的，投资性自然弱了点儿。但没有结婚就必须卖房的规定，只是说如果将来再想买商品房的话要卖掉现有的保障房。所以买了就买了，不用纠结资格。

2、是否买共产房看自己的需求，自住为主就合适，投资为主就不合适。这种房适合长期自住，在出手时有限制，流动性和收益都肯定弱点儿。

3、商品房和保障房不好相比，不是同一种产品，各有优劣。不过壹街区也是自住为主，只是出手时比共产房方便的多而已。

房产的价值由地段儿决定，相对偏远的板块一般都是自住的。而且这价格是政府按照规划制定的，已经透支了规划实现之后的价值。将来的发展看配套吧，按计划完成就算保值了，拉平。超出预期就能赢，慢一些的话就站岗了。

4、这我真没建议，新房我也不太懂，要求又有点儿高了。帮不上忙。

仅供参考。

三

Q:

我孩子是密云户籍，3岁，名下在京暂时没有房。因为我们夫妻一直生活在市内，所以现在想考虑将来让孩子是继续留在市内接受教育，还是回到户籍地密云。这其中涉及到的问题就是，在市内以我们经济能力购房的话，只能是拼尽全力在朝阳边买学区房。能接受的是华贸城450w总价的，买完以后生活质量明显下降，但孩子生活环境可能会好点，我们也爱带孩子到处去玩去学习。

另，如果我们在密云买房供孩子上学的话，200w左右可以买到密云最好的学区，经济压力少很多。不过孩子生活环境和见闻见识远不如市里。求指教，如何选择？

A：

1、新北苑的不算学区房，这里确实是朝外的校区，理论上关系更近，1+3的名额也比北苑多。但孩子也多啊，所以和本校的待遇不太一样。去年并校之后据说一个班50多人了，也不知真的假的，但在这种情况下就不能算多好的学区了。而且朝外放开统招了，那如果不增加学位，对于本系统的孩子来说或许机会更少了一些，考虑好。

2、朝阳的学区房有400万左右的，但都是老房，以陈分和清朝的为主，一居的较多。其他的偶尔能买到，只是条件都很差了，面积也更小。像80的才30多平，不够家庭居住的，就是纯占坑儿房。朝外本校的好像没有，中学划片内应该能买到，但也是老房。

3、密云的学区我真不懂，不敢比较。这看孩子和父母的期望值吧，如果是中上等的孩子其实在哪儿都差不多，最终都是一本为主，211更好。如果是天牛娃最好来市区，朝阳有点招，想跨西海也方便些。普娃的话看情况了，没有统一标准。

4、这还是家长定吧，我只能是介绍些情况。

仅供参考。

四

Q:

我现在住双井富力城的两居，想换到大红门的永定金茂府。因为我是看着广渠金茂府的升值的，所以也挺期待这永定金茂府的。目前看的是155平的四居，还没去看房，只是看了单价9.5万，总价1500万吧，感觉还可以，就是比周边贵，又是南四环，这升值您觉得会怎么样？有没有复制广渠金茂府的可能？

A：

1、我现在不爱说新房，说好听的没人给钱，说不好听的又挨骂又惹麻烦的犯不上。

2、简单说两句吧，广渠金茂府确实是升值挺好，跑赢了大盘的。富力城也不错，至少是没输。现在富力城单价11万，永定金茂府9.5万，那假定跑赢了大盘，过几年的价格就得和富力城差不多了，你觉得可能性有多大？

3、或者换个角度，向东不远看看宋家庄，北京金茂府。2017年底也是9.5万开盘的，价格和今年的永定金茂府一个价儿。但实际价格比这个贵，现在涨到11万了，和富力城差不多，只不过金茂的是叠拼，档次更高。而2017年同一天获批价格的是三个豪宅，价格都是9.5万，另两个是菜户营的昆仑域和中国玺，现在一个15万一个12万。

4、这么说吧，金茂府的房子确实挺好，科技住宅。大红门这地段儿也还行，至少不算弱。永定金茂府的楼面价5万多，限价9.5万，利润空间也足够，应该的保证品质。所以这里从自住来讲会非常好，在南城算是很宜居的。只不过南城的豪宅氛围到现在还不是太浓，所以流动性可能会弱点儿。复制广渠金茂府的可能性不是太大，能做到不输周边大盘应该还差不多。

仅供参考。

五

Q:

关于石景山孩子上海淀还是去京源或者远洋，我这也在纠结。去海淀就是全家居住质量回到解放前，在石景山，家人都能住的舒服一些，孩子马上上学了，很纠结。另外，目前一家五口住70平米的板楼，最近也是在考虑是在石景山换个更大的，还是在海淀再买一套。

但是在海淀再买一套，孩子也来不及上海淀好的学区了，并且只有200万的首付。我家孩子不是很聪明的那种，是去到海淀卷，还是留在石景山上远洋或者京源，很纠结。

A：

1、是否换学区，这外人哪儿好建议啊。相当于毕业生选城市，是去北京呢，还是留在二线城市？二线城市房价低压力小，但产业相对薄弱机会少。北京倒是经济发达机会多，但房价高压力大，也未必能混的有多好。这跟选学区一样，看自家的情况吧。

2、常规建议是牛娃虎妈去海淀，普通牛娃就在石景山吧。京源和景山远洋相当于海淀中上等的，如果能考上这俩的高中就算很不错。如果“已经有了”有了这俩学校的一般不太建议换，除非孩子是天牛娃，家长更是奔着更高期望值的，比如211起步和985清北什么的。

3、这不是到海淀来不及的事儿，而是200的首付到海淀就是最普通的占坑儿房，好点儿学区的未必够。确实是有400多价位的，但多数都是要求全款，或者是地下室一类的。再或者就是买在普通学区，那如果拼不了点招，派位最好的结果也就是京源或景山这档次的。

4、不过马上就要上学了，那现在买石景山的还来得及吗？反正前两年都是要六年户籍的，去年我没注意，问清楚吧。抓紧时间，春节后到信息采集就三个多月，很紧张了。

仅供参考。

六

Q:

当前情形：731之前买的陶然亭小学学区房，家庭唯一住房。孩子23年上学。想卖掉换个电梯的房子方便住，小升初无政保。可选操作：1、上完学慢慢换个丰台的房子好住（影响直升初中么？）；2、换个月坛的房子（能上育才、中古、三里河三小么？）；3、换个同片区的房子，去上宣师一 。主要考虑孩子教育的话，请问哪个方案更合适啊？

A：

1、西城只要有了学籍就可以，到目前为止不影响直升。

2、2023年，不就是今年吗？换学区房来得及吗？五月份可就信息采集了。

月坛的是育民，不是育才。现在不好说，2023年的孩子多，按政策都是多校，想清楚了再换，别白折腾。这边房子卖了，那边还没办妥，那就仍然按户籍在陶白入学。反正去年的育民是连731钱四代都有调剂的，华嘉和白云路。

中古也差不多，也是有调剂的可能。三三算相对稳，调剂的不多，但出房少未必买的到。另外邢校长前年去铁二了，带走了部分骨干，因此师资有些下降。

3、换宣师一，同样是看是否来得及吧。拿731之前的换，还是在入学高峰期，赌一把试试吧。如果置换成功，那大概率进不了宣师一，去年731之后的都调剂育才或白纸坊。没成功的话应该也能上陶然亭，毕竟是731之前的户。

4、我不知道哪个方案好，只是介绍情况，想好了再折腾。

仅供参考。

七

Q:

我现在是有一套红玺台的房子，价值2700万。但是因为离单位远，所以想换到新城国际的新房，预算增加不多，但面积大，还是精装，请问是否合适？另外请从投资角度详细分析一下未来的走势，我似乎有些感觉不踏实。

A：

1、不踏实就对了，凭什么这么好地段儿的精装新房才13万啊？开发商又不是做慈善的，捂了十多年的盘就这么便宜能给甩卖了？他们心里其实更不踏实，就这70套房都不好卖，费劲巴拉的吆喝有些日子了。

而且更闹心的是升值慢啊，从2009年就捂盘，捂了十多年也不过是价格翻番，也就是比存银行吃利息强点儿吧。而红玺台是哪年的？升值多少自己很清楚吧。

2、没必要详细分析，北京的这些公寓都差不多走势，曾经的豪宅，但2008年奥运之后都全部走弱，优势就是租金高，用升值慢换来的。

3、所以这就看自己的主要目的吧，确定是为了自住就合适。甭管是不是老房翻新的，但好歹也算新房，面积大也住着舒服。投资角度就甭太追求了，肯定比红玺台这种落后，也大概率还是落后北京普宅大盘，很难改变趋势。

4、就这样儿吧，没太多可说的，考虑好再换。

仅供参考。

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