北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

我和我对象打算今年领证买房，首付我俩能凑140万，家里或者亲戚朋友能借50万，差不多能凑190万。我俩每个月工资能覆盖北京最高月供1.7万元，我目前在朝阳区亮马桥上班，对象经常出差，刚需购房，对此您有啥建议不？

我俩目前看的房主要是丰台的老破小、翠城馨园和双合家园。相对于老破小，我俩内心倾向于楼龄稍微新点的小区。目前觉得翠城馨园还不错，但是有点犹豫，不知道这块未来能否保值？

A：

1、翠城的A区保值还行，也就是最早的那两期，质量相对好，主要是户型更好。后来的几期弱点儿，主要是因为拆迁成本上涨，但经适房不允许涨价，所以在赚不到钱的情况下就节约成本了。但从价格上也差不太多吧，比较一下就知道了，户型好的基本能跟上大盘。

2、未来估计还这样儿，户型好宜居的差不多，塔楼什么的弱点儿。主要是地段儿普通，朝阳区不太重视南部，导致这些年的配套和产业都慢了点儿。

3、双合家园也是这种情况，主要是地段的事儿。东南沿线规划的多数都是保障房和安置房，整体档次上不去。现在又提出这里要“减量发展”，那就更不太好说了。所以就是自住为主吧，其他的期望值别太高。

4、我建议是尽量在京通路和通惠河以北选择，这天然屏障就是分界线，北部略强。要不再看看东边，比如常营管庄一带。以这个预算可以看看草房的几个小区，价格和现在看的差不多。虽然也是保障房，但房龄相对新，规模大，小型配套也齐，聚集的年轻人也就相对多。学校也还行，陈经纶保利在系统内排名中上。就是这里是五环外了，距离远点儿，贷款也低了一些。

仅供参考。

二

Q:

孩子今年上学。要换到能上学的区域。目前看了（1）朝阳区芍药居北里小三居105平，940万；（2）嘉铭桐城板楼105平两居，1050万；（3）嘉铭桐城塔楼2居110平，950万；（4）西城区陶白附近70多平小两居900万。问题：（1）学校通路是西城白纸坊-15中好，还是朝阳人大附或者陈经纶嘉铭好？（2）以上几个哪个保值，投资性好？

A：

1、这是刚考虑学区房吧？西城和朝阳俩概念，一般没这么比的。相当于问是来北京普通校还是去河北衡中？没有标准方案。

看孩子的天分吧，特别高的天牛娃就来西城，15中的成绩虽然不如朝阳的这俩，但西城的整体资源好啊，金刚多，也有点招，对天牛娃更友好。普通牛娃，父母期望值不是特别高的就在朝阳吧，九年制比直升更省心，能考上陈经纶就很棒。普娃那就西城更友好些，毕竟高中学位多。而在朝阳如果考不上牛高的话就不太好说了，本来牛高就少，还是2023年入学的。

这评估一下孩子和家庭情况吧，学区房只是个门槛儿，进门之后主要看自己了。

2、都这会儿了就别太强调投资了，北京有史以来的入学最高峰期就是今年，2025就是入学低谷期了，这会儿太强调投资性意义不大。

所以还是先考虑学位吧，能进入好学校就算成功。相对嘉铭的好一些，溢价相对低，风险小。人朝的居中，前两年溢价还很高呢，现在比西城的低了，比嘉铭的商品房高些。能买板楼当然尽量了，比塔楼的流动性好，保值也强些。

3、不过也考虑好被调剂的事儿。人朝去年四大神盘的可都全部去望京了，西区也调剂到和平西桥。今年的入学孩子比去年还多，是否能进入本校就看运气了。另外人朝的孩子这么多，中学是否能保持师资和成绩也说不好。嘉铭去年有部分去了芳草地教辅，据说比例不高，和人朝相比的话以嘉铭为主吧。

4、总之我建议还是先考虑孩子和家庭的具体情况，学区房是上学为主的，教育比房子重要。

仅供参考。

三

Q:

我的情况复杂，非京籍但名下两套房，目前想给孩子换学区房。孩子随母京户，但已离婚，户口在大兴姥爷家。两套房一套买的一套前些年抵账的，都是朝阳老房渣学区，总值850万。

请问有没有可能在只卖一套房的情况下换一套，想买的是东城和平里，没有具体目标。孩子能不能作为买房人？我父亲倒是也有五年社保，但以他的名义买房有意义吗？最好用哪种方法解决这问题？

A：

1、不算多复杂，给说的复杂了。简单说就是单身名下两套房，父亲有资格，怎么在不减少套数的情况下换一套学区房。

2、如果非得用你的名义，那就只能是办个工作居住证然后找人结婚，以夫妻家庭就可以买两套房了，工居证在买房资格上等同于北京户口。

孩子不能成为买房人，因为不到18岁是不能单独立户的，所以他和你算一户家庭。

3、既然你父亲有资格，那可以把要保留的房子过户到他名下，然后用你名下的这套置换不就行了。别用老人的名义买学区房了，没意义。我觉得这是相对合适的方案，也就不用折腾工居证和结婚了。

4、另外孩子的户口一般转不了，18岁以下不能单独立户。不过不转户口也可以在房产所在地报名入学，反正东城怎么都是派位，得到学籍是肯定没问题的。这也可以去咨询当地派出所，传说有解决办法，看人家是否同意办手续了。

仅供参考。

四

Q:

我们是搬到通州的老北京，儿子现在回城里上班。如果卖掉现在的能凑400首付，贷200万左右，准备东城给他买套房结婚，我们租房住。儿子上班地点在崇文门，您看买在哪里合适，不出东城就行，目标是自住+保值+学区+两居即可。

A：

1、卖了房给儿子买房，然后你们租房住，可怜天下父母心啊。不过考虑好，年纪越大越不好租到房子，房东们都不太配合。所以如果有别的办法，就最好给自己留个小房，哪怕是公寓呢，也免去租房的麻烦。

2、600万买东城的两居，那基本就是永外了，二环内也有这价位的，但要么是公寓，要么是太老的，贷款都受限制了。

永外典型的百荣嘉园，房龄挺新，也就六七年吧，只不过是回迁房，尽量选择离铁道噪声远点儿的。还有天天家园也有这价位的，不算新了，各种产权都有的小区，前些天听说有600买到小两居的，60多平。注意朝向，这个价位不好买到南向的，以东西的为主吧。

3、但提醒一下，东城的都是学区房，这两年入学高峰期，正是溢价高的时候。所以这会儿买就是得以上学和自住为主，保值这方面不太好说，得看过两年高峰期过去之后的趋势。

仅供参考。

五

Q:

我之前一直没有太着急，租房居住，最近看到很多帖子说房价会暴涨，怕上不了车，所以想问问您。购房需求：房子最好是小两居，物业好一些，将来每年父母会住一段时间。最好有电梯，首付100万左右，公积金可贷120万。工作地点在万寿路附近, 目前没有看到合适的两居室户型。一个是考虑青塔博龙家园或民岳家园一居，或者管庄西里一居。您觉得是否合适？

我没有孩子马上上学或结婚特别刚需的需求，只是怕买了之后房子降价、不好出手。请问是否近期入手？还是再等等？购买的小区您是否有推荐？民岳家园一居室感觉没法改成小两居，物业和未来发展不确定。管庄西里感觉房子比较老师，虽然挨着八十中分校，离地铁稍微有点远，自住加未来换房，不知道是否会跌。

A：

1、首付100买220万的，物业好的两居室电梯房，在市区的话难度有点儿大。博龙和民岳能买到吗？那个年代的一居室基本上50平起，220万减去税费可才4万左右，这价格不太对，太低了，估计是有硬伤的。自住看自己的喜好，这种价位的不像保值好的，没这么便宜。

管庄西里倒是有可能，老公房有40平左右的。但这价位大概率也是楼层不太好的，底层或顶楼。老房本来流动性就弱，楼层不好的就更弱点儿。另外这里是公房，公积金有可能贷不满年限了，也考虑月供的问题。

所以我觉得不是是否合适的问题，是能买到就算合适。先看管庄这边儿吧，年轻人的常规选择。

2、这预算是不是不太对啊，算的总价是多少？常规来讲，100万如果包含税费，那能贷满公积金就差不多了，再加商贷不容易，小户型不太好高评。让当地中介给算好账，别轻易交定金。

3、有需求就买，不着急就再等等呗。我认为是至少今年没什么降价的可能，全国救市期间，北京没什么降的道理。老房不好出手是肯定的，否则就不是这价格了。优势就是保值相对稳定，劣势就是流动性弱呗，甘蔗不能两头儿甜，总得取舍。户型好的还行，看能否买到了。

物业和未来没什么不确定的，老公房的物业费不高，提供基础服务而已，不好和商品房比。老房除非是学校成绩提升到头部校的程度，否则也没什么单独的发展，就是跟随板块大盘。尽量买小板楼楼层好的吧。

4、我觉得再核实一下房源和预算吧。民岳家园的感觉100首付够呛。管庄西里要能买到小两居当然好， 50多平有全南的，但怎么也得300左右了，这预算够不上。另外这期望值高了点儿，再考虑一下吧。

仅供参考。

六

Q:

我近期在看房，总价750-850，买房和贷款都是首套。单身，目前主要打算自住，短期内不会有小孩，可能比较关注居住以及保值增值。计划买二居室，目前看了莱圳家园（通勤50分钟），世华龙樾（50分钟），定慧福里北区（40分钟），保利百合（40分钟），首城国际（50分钟）。上班地点在平安里附近，计划近期看到合适的就买。

想请问我目前看的几套房您推荐顺序是什么，是否还有其他小区能推荐？现在买房时机如何？目前我满北京看房，您是否建议专注于看某一个区的房子？

A：

1、我推荐顺序，还是先看自己的主要需求吧，看样子是都想兼顾，不是太容易。

2、注重学区就看海淀的，五环外学区溢价也不算太高，略低于海淀平均值。但估计850只能买世华龙樾的回迁房了，相对偏于自住。清河的升值是挺好的，这些年超过大盘不少，能接受学区溢价就买这里，但学区也不是很热门。

定慧福里这就是典型的学区房了，学区挺好，溢价也是海淀平均值。保值普通，北区这种板塔形式的优势就是价格相对低，劣势是流动性弱点儿，就是上学为主，兼顾自住。对口人大附亮甲店，中等学区。

注重概念就买丽泽的，毕竟丰台区的产业重点。就是发展的慢点儿，挺高的溢价都等着看未来呢。溢价率比学区房稍微低点儿，看以后什么时候抹平吧，我认为是这会儿接盘晚了点儿。

首城那就是典型的自住+保值了，这些年跟随大盘挺好，至少不吃亏。没学区溢价，居住的性价比更高。

3、这些房各有各的优劣，看自己想要什么了，不太好兼顾，也谈不上顺序。相当于想买辆车，问轿车、面包、皮卡和拖拉机怎么排序？不是一种功能不好排。

4、常规来讲是先考虑好自己想要什么呗，一般建议是把需求都列出来，然后进行排序，看自己更重视哪些，或者是可以放弃哪项。要不然满北京的看，谁也不好建议。

仅供参考。

七

Q:

想咨询下慧忠里40一居未来走向，17年395买入，现在500左右，犹豫出手还是继续持有。假如出售后，还7788贷款还有250结余，还想投资一个总价低房产，但是置换非学区就是二套了，进退两难。

A：

1、慧忠里，学区房的走向谁说得好啊，这还是占坑儿房。2017年买的算是合适了，17630政策公布，朝外的学区房超跌，之后看没执行又涨回来了，所以在2017买的就算捡到便宜了。

2、但这也说明了学区房的不稳定呗，这两年都是入学高峰期，看多校政策是否执行吧。如果执行的话估计又要受影响，然后再过了高峰期，弄不好还要受影响。

等等看吧，看今年是否执行了。不多校的话就无所谓，反正明年也有大量的孩子要入学呢，到时候再考虑也来得及。多校的话就没辙了，看看人朝这闹腾的，房价也受了影响。

3、另外也考虑好，北京低总价的投资房不太多，一般都是自住为主的，能跟上大盘的就算是成功。所以就算换的话也别期望值太高，还是多考虑自住吧。

仅供参考。

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