北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(相关资料图)

Q:

问问东城区永外的管村26号院，原北京粮食局1997年建设的老公房，该如何处置？我是想得看看周边的发展，包括望坛棚改、南中轴建设、大红门升级改造，不知道对房价有没有加持？我的想法其实还是等涨起来卖了，置换到石景山的次新，毕竟这里太久太老了，而且是教育洼地。我是2018年买的，对以后孩子没有要求，就是想住的新点，环境整体好点。问问您的意见。

A：

1、等涨起来了再换，从2018年到现在已经涨不少了吧？我刚看了现在是8万，前几年也就是7万吧，这升值不低了，几乎回到2017年高点。这两年是入学最高峰期，溢价率已经很高，再涨点儿有可能，太多了不好说。参照一下旁边丰台的才不到6万，溢价率30%，基本就这样了。

2、靠周边改造升值比较难，北京没什么先例。因为不光是永外一个地方在改造，哪儿都在提升环境的。所以真正能刺激房价升值几乎只有产业和学区，靠其他的配套都难，无论地铁商场还是公园都很难做到，不稀缺的东西就没人愿意多出钱。

南城的产业发展不太容易，这么多年一直在努力，但效果不太大，只能等着了。寄希望于学区提升吧，真能出好成绩也能涨点儿。不过这又出现悖论，溢价率已经不低，再涨的话就超过龙体甚至和平里安交等学区了，也不太合适吧？

3、总之常规建议是如果用不上学区，那就在高峰期过去之前置换。这上网搜一下北京历年出生人口吧，2025年就应该出现比较明显的拐点了，供需关系有可能影响到溢价部分。常规来说，在需求下降后，最好的资源能相对更保值，好东西才什么时候都稀缺。

仅供参考。

二

Q:

朝阳北四环亚运村阳明国际公寓这个小区，为什么比周边便宜很多。像育慧里这种老破小都比它贵很多，但是这两个小区对口的学校都相同，小学是芳草地国际世纪城小学，初中是陈经纶嘉铭。麻烦老师解答一下！

A：

1、阳明国际公寓，名字就已经说清楚性质了。北京楼盘名字带国际或公寓的大多数都是老公寓，70年的产权，各种造型的港式塔楼，没什么社区环境，配套多，得房率相对低。户型大，经常带斜边斜角，然后很多也有办公的。基本就是这些，也就是和普宅的居住体验不太一样。

2、北京的这种公寓非常多，朝阳占了一半以上。优势就是经济实惠，价格低。劣势也是价格低，过几年或许会显的更低。也就是升值慢，长期跑输大盘，各个老公寓都差不多。

3、其他没什么，优劣势都非常明显，算价格洼地，不算价值洼地。租金一般都比较高，用升值慢换来的。总之就是甘蔗没有两头儿甜，看自己注重哪方面了。

仅供参考。

三

Q:

我现在手里有300，想在东西城买一套2000年后稍新一些的房子。孩子老大5年级，老二今年9月上一年级。我只是在链家平台看了国瑞城，左安浦园，北欧印象，馨莲茗园，一些小户型的，500～600自己能接受，孩子不是牛娃，您给一些建议，谢谢。左安浦园二环里，感觉价格比较便宜，还有永外的房子也比较便宜，一直犹豫怎么买，现在在大兴。

A：

1、今年上学，现在都二月中了，抓紧吧。

2、不是牛娃那就选好点儿学区呗，尤其是大宝，不出区的话也就不算吃亏了。那就只有左安浦园这一个选项了，其他的都不算合适。

3、广外学区的排名低于龙体和东崇前，也就是比永外强点儿。今年入学高峰，广外又卖了那么多的房子，普娃过去不占便宜。大宝和在东城一样是靠运气，那干嘛不选个学区好点儿的啊？

东崇前的学区也挺好，但这预算在国瑞城大概率买不到什么宜居的，不是楼层就是朝向有点问题的，回迁房的可能性更大。所以整体看还不如踏踏实实买左安浦园呢，反正都是经适安置房，在小区里不吃亏。

4、永外便宜就便宜呗，一分钱一分货，学区以得到东城学籍为主，能买到一师附小的也挺好。但一是今年孩子多，派位看运气；二是大宝在永外派位，小升初不占便宜。

仅供参考。

四

Q:

单位盖的房，在西红门，华润橡树湾那一片，2万8一平精装修，合同是租赁合同40年，因为土地性质是产业用地，产权是整顿楼产权证。房子可以继承，出租，单位内部转让，到期后，国家收地价，就继续交钱，国家不收就一直住着。请问这房子值得买吗？

A：

1、房子是用来住的，人家买的也是居住权，为了自住就值得买，为了投资就差点儿呗。

2、投资品三要素，风险、收益和流动性。三者不可兼得，只能相对取舍。单位的产权应该是没什么风险，跟过去的老公房一样。

收益，商品价格是有供需关系决定的，内部转让，那能有资格购买的人就少了呗，需求减少，价格就高不到哪儿去，跟现在的院产房什么的差不多性质，略低于能上市交易的商品房。

流动性那就看内部员工的购买意愿了，说不好，看其他同事的态度吧。

3、这没有什么值不值的标准，就看自己的主要需求了。还是这话，自住为主就值，投资为主就普通，其实谁都心里明白。

仅供参考。

五

Q:

房产情况：北京3套房，两套在朝阳区太平庄阿曼寓所（市场价700万/套，一共1400万）。目前自住一套、老人住一套平时照顾小孩。都有贷款，第二套是用父母投靠落户，父亲名字买的。第三套在东城区东花市金桥国际公寓（市场价600万），1911政策之前买的（16年底买的，二套房利率没有收紧），个人第二套房子，小户型，有贷款，在出租。目前是文汇小学直升文汇中学9年一贯制。3套房子贷款总贷款大概630万（年限25年）左右，还款2-8年不等。

问题：目前小儿2岁，后面上学地方和目前住址离得较远，后面房子上怎么安排没太想清楚。我理解有几个选择：

1、所有房子都不交易了（主要感觉交易成本比较高），后面上学了把现在的房子都租出去，在学校附近租房。

2、卖一套朝阳的房子（或者小孩上学之后卖一套朝阳房子+东城房子），在学校附近再买一套（感觉除了把租房变成住自己房子，其他没有什么额外收益）。

3、趁现在还有时间和机会，考虑一下西城学区房，让小孩从东城换到西城。

上面几个选择没太想清楚。

A：

1、这都是自住和上学的考虑吧，外人不好建议。我一般只能从投资角度说两句，但这和保值什么的都无关啊。

2、简单说吧，租房是相对划算的，能占学区房的便宜，但就得看自己是否能习惯很多年住别人的房子了。阿曼寓所700万的，大两居，就算收益率略低也能8/9000的房租吧；东城的都有溢价，能租到价值8/900万的房子。看自己重视哪方面吧。

3、不接受租房那就换呗，房子是用来住的，能接受溢价就行。额外收益那就看学区房的溢价是否能保持了，这两年应该没问题，入学高峰期。2025年之后看政策吧，能鼓励就是最好的。

4、是否换西城就更是得家长定了。常规建议是如果是天牛娃就最好去西城，有点招，而且上限更高，每年清北的人数都比东城多，四中的平均分更是北京第一。普娃那就在东西城都差不多了，都资源很好。但要考虑一点，731政策之后，东城来了大量不愿鸡娃的家庭，所以有可能鸡娃氛围略弱于西城。

5、具体没建议，列出这些供参考而已。

仅供参考。

六

Q:

孩子在未来科学城上班。打算买房，总价在550万左右，在外地有贷款记录。1、往市里一点儿，朝阳区只能买老旧小区，但考虑以后置换可能更好一些，但目前居住体验差些。2、在昌平，目前因为租住在北七家，所以看附近房子，望都家园二手房2000年左右的单价3万多，旁边的2016年4万多（是低楼层，不是电梯房，考虑以后我们可以住）。新楼盘看了宸悦国际，6层电梯5万2千左右。从目前自住，5、6年以后置换的方面考虑，买哪里合适些？麻烦您给点建议。

A：

1、五六年就置换，那老房不是太合适。优势是得房率高，但劣势就是不太好出手啊，在楼市横盘期置换还行，慢慢儿也就不吃亏。但如果是行情期间就有可能因为等买家而错过时机了。所以老房更适合长期持有的，不动不动就卖也就无所谓流动性了。所以这不好说置换更好一些，尽量买1990年之后的吧，不耽误贷款的才相对好一些。

2、北七家太大了，产业区的发展也不算特别快，所以耽误了一些小区的升值，多数都是自住为主的。这几年升值好的都是地铁沿线房龄新的，产业区经常这样两极分化，新贵们宁可花高价接盘好小区，也就抢走了老小区的份额。所以像望都这地段儿的多考虑自住吧，不算太老，挺好的。将来在同板块之内置换也不吃亏，多数都是同涨同跌的。

3、新楼盘，五六年置换，刚交房没住几年就换，正是性价比高的时候，未必划算。这我也不太懂，都没去过，不方便点评人家。只是提个醒吧，地铁在市区无所谓，但在郊区属于必备的，有了不加分，没有的话减分。所以这种新房更是自住，长期住着才合适。

4、总之简单说吧，如果注重自住的话就买北七家的，新房或望都都行，将来在板块内置换也无所谓。更偏重保值就买市区老破小，置换的时候选择好时机。这看自己的需求，只能取舍。

仅供参考。

七

Q:

我家是儿子，今年准备结婚，女孩有北京户口，在西四环上班，男孩在芍药居附近上班。看了几套房子，一个是复兴路81号院91平，一个是玉海园五里的3室2厅，带阁楼142平。还有朝阳新纪家园的两居，大概100平，暂时不考虑学区，自住为主，首付可以在350万左右，不含税。想请您帮我们分析下这几套房哪个合适些？或者您给我们推荐下。

A：

1、不考虑学区，那这仨全是学区房啊。所以还是考虑好需求吧，到底是自住为主还是学区为主，是买朝阳的还是海淀的，是派位的还是单校的，是追求牛小还是更重视中学，这仨都不太一样。

2、另外考虑好面积，91平刚超90，尴尬。玉海园的这种户型更是自住为主的。单价低面积大，住的舒服，但将来不太好卖，否则也不会现在这价格。尤其是142平也有点儿尴尬，多超点儿才更合适，反正都是多交税。

3、我不好说哪个更合适。从学区讲是复兴路的更好，算热门学区，溢价基本就是海淀平均值。玉海园的是小学很好，全中国级别最高的，但中学普通，所以到目前为止是更得搏点招。所以溢价不算太高，应该低于平均值。

朝阳的这算好板块里的普通小区，小学不错，中学对口人朝，成绩很好，小升初也省心。之前这种情况的都没什么溢价，但这几年人朝太红了，所以也都有了，不算太高吧。

4、总之就这情况，看自己的想法了。还是先理清需求吧，自住、保值还是学区，是否考虑流动性？

仅供参考。

八

Q:

我们目前在公益西桥有两套房子，孩子27年上学，大概率可以走政保，在金融街片区上学，我们也在这片工作。现在有改善需求，有几种方案，第一是把两套房子都卖了，换一套1500左右的房子，尽量离单位和以后上学的地方近点。

看了广外，牛街，新街口，月坛，也看了西南二三环附近的新盘。广外有次新但是接送孩子也不是很方便，牛街新街口月坛都是老房子，西城都有学区溢价，不以上学为主，不知是否值得。新房就是得等两三年，且以后上学有距离，可能还得租房，感觉实际居住时间有限，但是是否更具保值增值潜力（比如瑞府悦府这种）。

第二种方案是先卖一套房子，换个三居改善，孩子上学在附近租住或者卖掉另一套附近买个小的。三居看了附近公益西桥，草桥的次新，还考虑看下首经贸，丽泽附近的，请教您觉得哪个板块涨幅更有保值优势。我也认识到北边产业区的房价更有保值支撑，但是通勤和上学来看距离都偏远，南边是相对近点，但产业偏弱，请教您否还有更好的板块建议。

A：

1、不以上学为主，那自住就看自己的喜好了。值不值得没标准，喜欢就值，就跟买件名牌衣服似的，明知道有品牌溢价，但就是喜欢，那就很值得。

2、新房我不太懂，不好评价，还是咨询卖房的中介或电商吧，他们更熟悉新项目。从价格看是相对合适的，只要品质不凑合就能做到保值。

3、草桥和首经贸没区别，商品房的走势基本一致，不少都略超大盘了。丽泽附近的涨的更好，但涨出的溢价快赶上学区房了。所以也得看自己是否接受，赌一把未来就合适，追求稳妥和性价比的话这会儿就晚点儿了。

4、这还是自己先想好到底需求是什么吧？距离通勤这事儿没标准，看自己的体验，外人不好建议。另外学区房和保值什么的在目前来看不好兼顾，看自己更重视什么了，要不我也不好说什么。

仅供参考。

九

Q:

今天听中介说“东富西贵”，有这么一说吗？什么意思？东边是不是比西边未来发展的更好？

A：

1、有这种说法，东富西贵，南贫北贱。也有说东贵西富南商北旗的，不是太流行。东富的意思是大运河载着南方的货物从通州进京，所以商人们大多聚集在东城和通州，所以东边的财富更多。而西部多是官员，广安门又是举子们进京的最重要通道，所以官宦大多住在西边。

包括外城也是，宣南聚集的汉族官员较多，会馆多，以琉璃厂为代表的文化场所多，西贵。而东部崇文门是明清九门税关之总，又是“酒坊十八家”所在地，所以聚集了以花市兴隆街为代表的手工业者和商人，东富。

2、解放后也是这种情况，西部以百万庄三里河等地为部委大院为主，再往西还有部队和院校大院，西贵。而东部朝阳区是工业区为主，所以有大量的工厂大院，生产创造财富，东富。

3、改开之后有一段时间仍然是东富，因为朝阳区的商贸更发达，倒腾外汇券的都多。因此一直到2003年之前，东城的房价是全北京之首，朝阳的豪宅公寓更是最多的。以当年公房上市定价标准为例，市区只有东城区的分成起步标准是5000，其他所有区都是4000块。2003年之后东城逐渐被西城超过，但近几年东城又在拉近价格差。

4、未来我不知道，各区定位不同，都有自己的优势。从房子来讲，朝阳房子的流动性挺好，租金也是各区最高，说明性价比也挺高的。这看自己的需求和喜好吧，没有标准，我也不敢预测未来，不懂宏观的。

仅供参考。

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