北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

我是在2002年东城拆迁的，然后买在了**村的院子。当时因为是宅基地不能卖给城里人，所以只是在村里签的合同，土地证的变更栏里是注明了出售。当时我们给的五万元是很贵的，再远几公里的才三万了。

当时我们也去过宋庄，一个院子也才四万元，所以我们成交的五万在当时是很合理的。现在是这两年说有拆迁的消息，原房东的亲戚还在村里住，跟我们说想协商但我不知说什么，想问问案例是怎么判的。

A：

1、我知道的情况是好几种形式，首先是假定不拆迁，只是原业主想收回院子。这所谓的变更为出售是没有法律效力的，只看法院怎么判就行了。

两种结果，一种是只谈这院子，由法院来认定你们后续又增加了多少改建的投入，也就是确定价值，然后让原业主给你钱，你搬走。

另一种是除此之外再加入惩罚性补偿，因为原业主的不诚信，导致你错失了买房的时机。这就看法院怎么认定了，没听说有标准。理由就是虽然双方都“应该知道”宅基地是不可以买卖的，但他作为业主的责任更大，你们两方或是四六或是三七的分摊。

2、如果是因为拆迁才引起的，那就谈怎么分这拆迁款吧。这就加入了第三方四方甚至是五方。四方是拆迁公司，五方是村集体，六方是其他村民，因为你们达不成方案的话就都受影响，所以也要看这些人更支持谁了。

也是两种结果，一是原业主是否还是村集体成员，也就是农业户口还是城镇户口了。如果没迁走，那人家就可以要求分的多，或者两边差不多。

二是对方是居民户口了，那你们俩的地位就平等，都不是村集体成员。此时你作为实际使用人算是占优势的，因为拆迁上应该优先安置。我看过的案例是三七开，据说也有二八开的。是因为原业主搬走了，村民和村干部都不向着他，拆迁公司也催着赶紧谈妥。反正结果是安置房肯定归买房人，补偿款跟原业主商量着分。

3、具体到你这会怎么解决我不知道，只是说有这种先例。

仅供参考。

二

Q:

我目前自住在丰台石榴庄，唯一一套住房。孩子过两年到了上小学年龄，想把现在这套房卖了再稍微添点钱，在朝阳买一个总价不超过700的房子。看了朝青板块，但是朝青的学区好像在朝阳区也属于中等水平吧。

想请教您，丰台石榴庄这边的学校和朝青板块学校相比如何？有没有必要现在换房，还是等再攒点钱过几年在东城买呢？

A：

1、朝青的学区中等，星河实验算不错的，但达不到头部校的程度。房子都没溢价，不算学区房。和丰台的我也不知道怎么比，没有明确的成绩。也没必要比较，都相当于中等生，再争执谁先谁后的排名意义不大。

2、如果资金准备好了，或者卖房后增加的预算多（包括贷款）就提前换呗，这种时期房子大概率比现金保值。增加的不多就意义不太大了，税费成本都不低呢，相当于三年的租金，未必划算。

3、东城现在的溢价高，考虑好再换。以永外学区为例吧，一师附小的学区房9万多，旁边丰台蒲黄榆的才6万多，差了3万，30%呢。常规建议是如果孩子的天分不错，也能接受朝阳的竞争氛围，那买朝阳的性价比更高些。

仅供参考。

三

Q:

现在孩子在石景山区的景山远洋上小学二年级，九年一贯制。家在海淀石景山交界处，离海淀万寿路学区十一学校，太平路小学都很近，也很喜欢十一学校的风格，有必要跨区换房到万寿路学区，太平路小学吗？毕竟太小30%直升十一学校。

如果换，是早些转学好，还是直接六年级时直接参加跨区小升初好？早转学的话，觉得现在入学孩子高峰，也正是学区房溢价的高峰，中间转了学校，担心孩子适应问题，也影响评三好啥的。如果在六年级时换房，那时候入学人数少，可能学区房会降点儿？但是直接参加幼升小是否就没有机会参加六小强的DZ了，只能学区内派位了？

A：

1、从景远转学到海淀，如果能进入十一当然最好啊，强多了。但这一般都是先考虑点招，按比例直升的这也等于靠运气，谁说的好啊。而且点招进去和派位进去的也不是一种待遇，差距很大的。所以如果转学还是先做好点招的准备吧，就算没成功也不吃亏，还提升了能力呢。

2、如果换的话那当然越早越好了，图的不就是学习的竞争氛围嘛。小升初跨区那还怎么直升啊？学籍都没在人家学校，就只有点招和派位了。

3、担心孩子适应问题，越晚不越难适应吗？如果在石景山各种鸡娃的到位还行，否则四年级以后再转海淀还就晚了呢。评三好那就看能力了，这无法预测。真要是在石景山能做到就小升初呗，直接点招。房价有可能降点儿吧，但也未必直接降，涨的慢点儿的可能性更大。

4、直接参加幼升小？小升初吧，点招有机会，提前预备好房子去申请呗。真要是孩子简历成绩好就行，哪所牛校都愿意掐尖儿。不成功那就剩派位了，未必学区内，跨学区也有可能，都是看运气。

仅供参考。

四

Q:

我是北京姑娘，刚毕业工作两年，大概有70存款。想跟父母借点，首付20-30（首套房）买个望京的或者酒仙桥总价270-300的房出租。租金7000左右，您觉得合适吗？想买房的理由是公积金单位交挺多的不用有点可惜。房贷的话按照工资涨幅应该很快能提前还清，比较稳定的工作加上有些不错的副业算是。纠结的点在那儿因为总价不高我看房价对比19跌了不少，我怕买了以后还接着跌。而且这个价格就是老破小或者没有院子的公寓，好处感觉租售比还不错，不知道有没有中介忽悠的程度。

我是该现在下手买了，还是握死现金等着过两年多了首套冲个大的呢。爸妈非常不支持我买房，觉得家里有房子不缺我住的，不理解我想当包租婆的心。其实很早就关注您了，还是非常渴望听听您的意见。相中的小区有点击未来，高家园五区，晶都国际等。

A：

1、总价270-300的，那首付在100左右不够。以300为例吧，一般银行打九折评估，然后放贷65%，也就是能贷出170差不多。那300-170=130万，另外还要准备3%的税费，也就是需要140万才能买到300万的房，270万的大概需要110万首付+10万备用金。现在据说是能高评些，但小户型不太容易做到，和中介问清楚吧。

2、另外北京的平均租售比是700左右，老破小能再高些，否则300万的租金在5000就很不错了。再有一点，如果一套房的房龄新，租金比较高，那多数是因为涨的慢，也就是用升值慢换来的高租金。这就得看自己重视什么了，在预算不是太高的情况下，二者不可兼得。

之所以你看的房价比2019年跌了，就因为租金高，所以升值不太好，公寓就是比较典型的。这只能是取舍，看自己重视哪方面了。中介未必是忽悠，但肯定隐瞒对卖房不利的方面。

3、是否买房我不好建议，看自己的需求。但一般不建议买公寓，多收的租金未必能冲抵少涨的房价。老房倒无所谓，如果长期持有的话不吃什么亏，如果能轮到原址重建还算意外利好呢。酒仙桥不算强势板块，但也谈不上多弱，如果真的想买就以这里为主吧。不过得看房龄，看是否好贷款，以及需要多少首付，让中介算好账再签约。

仅供参考。

五

Q:

我是在国贸的上班族，目前单身，在丰台总部基地有房子，但是上班太远，打算置换到东边。但是目前看环国贸区域价格都很高了，要想找总价900以内的两居有推荐的片区吗？希望能够抗跌一些～

双井和朝青板块人太多交通太拥堵，中介又推荐买三环内，现在就比较犹豫，要买崇文门的一居还是朝阳的两居。希望未来比较抗跌，还能兼顾自住通勤，或者还有好片区推荐吗？

A：

1、找房得问中介，我没房源。

2、而且这我看着都挺乱的，让中介给忽悠的洗脑了吧？崇文门的是东城，是学区房，带有30%的学区溢价率的。朝阳大部分都不带溢价，这压根儿就是两种产品，不合适放一块儿比较。相当于说想吃饭，问人参和萝卜哪个合适？

有上学的需求就买学区房，这种高峰期也没别的办法。自住和保值为主就买非学区房，犯不上去趟浑水。

3、其他的我也不知道说什么，还是看自己的需求吧。朝阳这些年升值好的以四环外新区为主，注重交通再看四环内。

仅供参考。

六

Q:

孩子目前三年级，20年工作居住证租学位上的海淀民族小学，明年会拿到北京户口。老家青海西宁有一套房大概值90万，目前还贷中。目前月季园租房住，手里有150万现金，我在永丰上班。是现在把青海的房子卖了（会亏一些）在月季园买个老破小，非首套首贷，首付压力比较大。还是再攒点钱等孩子上初中了去永丰或者回龙观买个大点宜居的房子。户口落海淀集体户。

A：

1、这我不好建议，我只是略懂北京的，外地的都不懂，尤其还亏着呢就更不好建议了。

2、现在买还是以后买？看自己攒钱的速度了呗。认为能超过房价上涨的速度就不着急，什么时候买都行。认为货币超发的速度会更快就先上车再说，免得攒的钱被通胀给吃了。到目前为止M2的增速是12%吧，平均下来也接近10%。我不认为房价还能这么快的上涨，但在减去GDP之后，每年平均涨个5%还是有可能的。

另外今年到目前为止还是全国救市期间，北京是唯一一个没有任何地方政策也没下跌的城市。我认为北京作为全国标杆是没什么下跌的可能性，毕竟政府手中的筹码太足了。以后的事儿我不知道，反正今年秋冬之前上涨的可能性大。

3、这些问题都看自己的判断吧，外人不好建议。我说的只是自己的观点，仅供参考而已。

七

Q:

您好，能说说雪梨澳乡这个小区吗？昨天今天和明天。

A：

1、雪梨澳乡，这不是普宅小区，和预算也不太匹配吧？

2、没什么太特殊的，开发商北京大国企首创，还是刘小光那个时代的产品。一二级开发联动，首创造城的一个样板，也是探索性项目，之后同时期的是阳光上东和怀柔的造城。开发的还不错吧，豪宅，20年前就单价破万了。

北京的别墅小区基本都差不多，自住为主，看自己的喜好了。投资都那么回事儿，最好成绩有可能跟上大盘吧，毕竟离产业区不远，年头儿也长了，在北京的别墅小区里还算不错的，说得过去。

3、今天的情况问中介吧，他们比我熟悉多了，我都好久没去过了。明天估计也延续这趋势，自住挺合适，投资别期望值太高。

仅供参考。

八

Q:

在房山篱笆房站附近的碧桂园C区，您了解有什么严重的缺点吗？目前家人正在换工作，前途不确定，所以不能贷款。手头300万现金，一个选择是这个C区，另一个就是石景山附近的老房子，但是都只做风险对冲和周转吧，未来三四年应该会卖掉。

选第一个碧桂园C区，是因为旁边的市郊铁路长阳站已经开始建设，未来预计公交化运营。但是这个小区，跟附近的悦都之类单价差1万左右，而且有南北三居，适合大家庭。选第二个石景山老房就是方便一点，随大盘，未来可能沾沾首钢园的光。

筹集的钱跟持有的计划就是这样，还有一个考虑是对冲风险，等家属的工作换好稳定以后再置换。不敢拿现金等着，以防这三四年内房价突然大幅上涨。

A：

1、没什么严重的缺点，排水的问题也应该都解决了，自住挺好的，就是地段儿稍偏而已，其他的没什么。不过这和上市公司碧桂园没关系啊，这是房山本地开发商借名的，老板姓宋，现在开发商改名天资了。

2、市郊铁路，这我不太懂，不知道怎么跟地铁结合。别期望值太高吧，地铁对于郊区是标配，这里毕竟离得有点儿远，又有铁路线这种天然屏障阻隔，所以才价格逐渐走低的。自住合适，看自己的需求了。

3、其他的没建议，看自己的判断吧。另外怎么叫对冲风险啊？拿房子和什么对冲啊？我没太理解。

仅供参考。

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