北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(相关资料图)

Q:

我和爱人工作一个朝阳门一个木樨地，想看预算总价700万，通勤时间双方均小于1小时，交通便利，楼龄不太老的两居。刚需自住兼保值，可以考虑哪些位置？也想问问这个预算能够到中偏上的学区吗？目前已婚无孩，准备一两年内要娃。

这段时间出于交通、舒适和保值考虑看了丽泽，但没什么学校，溢价也不低。也看了广安门内一些房子，能占个西城学籍但属于洼地，不知道未来孩子少了学区怎样发展，预算有限，就非常纠结。

A：

1、700万，中上学区的两居能买到，但房龄不太老的不容易。月坛就有700万出头儿的小两居，但面积很小，房龄也老。展览路学区相对选择多些，30年左右房龄的居多。不过西城也没什么房龄太新的，尤其是北城就更少了。看看展览路的吧，或者看看新街口的也有，部分算中等以上学区。

2、孩子少了学区怎样发展，这得问教委了，他们有规划。不过既然是还没有小孩，一般不建议这会儿就准备学区房，入学最高峰期的溢价都不低。这价位的两居基本都在30%以上吧，要是月坛的就更高了，能到40%。孩子减少就是供需矛盾减轻，那就得看政策是否鼓励了，如果放宽落户和外地孩子高考什么的就算利好，否则溢价部分都有可能受影响。

参考日韩等国和台湾省的先例吧，都人口减少不少年了，学区房并没直接降价，只是涨的慢点儿，逐步降低溢价率。学校越好和越宜居的支撑越强，毕竟好资源才什么时候都稀缺，普通的就弱点儿了。

仅供参考。

二

Q:

我和爱人在北京工作（王府井和金融街），孩子今年出生29年上学。目前在父母支持下，配置了两套房产。1、在海淀区西钓鱼台嘉园有一套平层4居新房，现在自住（购买时约3100）。2、在金融街丰汇园有一套二居学区房（购买时约1300），现在出租。

想请教：1、金融街的房子是到时候孩子上学了就处理掉租房住呢，还是一直持有。2、目前资产配置是否合理，是否还有优化空间？3、如果再想购买房产是不是只能等老人投靠？

A：

1、既然是2029年上学呢，那现在考虑是否卖掉有点儿早了。常规建议是用完了学位就卖，或是置换或是租房。因为学区溢价比较高，至少30%以上吧，所以租金并不划算，比非学区房低了30%。

另外今年上学的是2017年出生的孩子，北京有史以来的最高峰，京籍就17万。而去年出生的孩子才7.5万，2028年上学。所以如果没有政策鼓励的话，2025年高峰期之后有可能影响到溢价部分。当然金融街毕竟资源好，比其他普通学区的支撑是要大些的。这到时候看吧，还六年呢，现在考虑了也意义不大。

2、西钓鱼台这我觉得有点儿凡尔赛了，买了这种小区的就没必要再考虑什么资产配置了。北京的这类豪宅基本都是自住为主的，自己觉得好就是最好的。这种产品更多的属于消费，居住体验好但升值慢，所以没必要再纠结什么资产。打个比方就相当于买了辆兰博基尼，再纠结是否省油犯不上吧？

这不好谈优化，既然买了就留着吧。一个是学区房，一个是自住房，都不是投资型房产，或者是实用功能大于投资性，也没必要优化了。

3、一个家庭名下只有两个购房名额，再想买就得用老人资格了。如果再买的话就以投资型的为主吧。

仅供参考。

三

Q:

我在固安有一套房，在北京大兴有一套房。孩子上三年级，因为北京的房子面积小，所以我们想把两套房都卖了，在大兴换一套自住品质稍好一些，孩子能上一个稍好一些的中学。虽然大兴整体教育都不行，但还是想在“都不行”的里面挑一个口碑好一些的。我和老公都是公务员，收入很一般，市里好学校附近的房子根本不敢想，我们预算520万左右。

目前我们看了2个盘，一个是枣园地区的马赛公馆，一个是大兴新城附近的未来云城（期房）。

马赛整体环境不错，人车分流，小区就十几栋楼，人也不多，因为是两梯三户，所以南北户型的客厅都是缩进来的，因为纯南户的要伸出去，所以屋里感觉不是很亮堂，算是个小缺点吧。周边配套还行，离哪里都不算远，问了下中介，对应的初中是三中和七中派位，七中在大兴的初中里算比较好的了，但因为是派位，所以不一定能上，但是有可能。

未来云城是新房，我们只能够的着98平米的，看了一下，户型挺好的，送的精装修也不错，其他周围的配套听中介说的也是天花乱坠的。学校对应的是永华实验学校，九年一贯制的，我对这个学校不太了解，经打听说是不太好。对于这两个小区我们很纠结，麻烦您从您擅长的角度帮着分析下：

1、现在卖房、买房是好时机吗？如果不太好，我可以等，因为我不着急。

2、这两个小区您从您擅长的角度帮着分析一下哪个更保值、发展更好。或者黄村这块儿您有更好的推荐，也请您帮着推荐一下。

A：

1、这我真不好建议，主要是对大兴的教育很不熟悉，永华实验更是不了解，不敢乱讲。另外我对新房也不熟，这得咨询中介或电商们，他们卖房的才熟悉新项目。

2、简单说吧，在不考虑具体房源的情况下，现在属于买房的时机，不能说最好了，但到目前为止也只是确立了小阳春，还不到更大行情的时候。今年这种情况是肯定没有下跌的空间了，至少在秋冬之前上涨的可能性比较大。

等不等的看自己了，银行和政策肯定是不等人的，都闹腾救市半年多了，前几次都成功了，这次应该也不会失败吧。毕竟这里是北京，作为标杆城市没什么下跌的可能。

3、我擅长的角度现在不好聊了，老惹麻烦犯不上。这还是咨询中介和电商吧，他们更熟悉。

马赛公馆的保值还可以，和旁边东亚都是一个项目。开发商是黄光裕的妹夫，曾经的国美总经理，开发国美第一城和明天第一城的，北京的东亚系列也都是他们开发的。当时盖马赛公馆时挺下功夫的，所以保值什么的都还行，不吃亏。

仅供参考。

四

Q:

海淀上庄家园的房子可以买嘛？我和孩子昌平户口，想换成海淀户口。这个小区可以上户口，但是没有产权证，是西郊农场的家属区，土地性质是非耕地，但缺少土地规划未交土地转让金办不了房产证。小区19做了旧小区改造，这种房子风险有多大？

A：

1、上庄家园有大产权的房子，至少七八栋呢吧，都是能正规过户交易的。上户口和产权证是两码事儿，户口归公安系统，房子产权归房建系统，能上户口并不代表产权合法。

土地性质也不代表什么，只要不是带指标的二类居住用地就都办不了手续。土地出让金不是想交就能交的，各种手续越来越难补办。

2、风险要说也不太大，这种房肯定不会强拆，自住没问题。好像有的楼还是有部分产权的吧？那就住着吧，只要原业主不反悔就没什么风险。但最好也做个预防，因为小产权的交易不受法律保护，将来如果房价涨了，那原业主是可以申请撤销交易的。这种事儿不少呢，法院如果受理的话就多数都判交易无效，然后认定个赔偿就得了，不会太多。

3、总之就是强拆的风险肯定没有，就是原业主诚信的风险，考虑好。

仅供参考。

五

Q:

因为感觉预算有限，所以想这次购房主要能达到增值目的，便于后续置换。目前预算在680以内，主要有几个板块，想让您从增值保值的角度帮助分析一下如何选择：一个是大兴旧宫朗润园，2居次新。第二个是宋家庄附近的次新，我看主要是经适房或者回迁房2-3居。也有一些离地铁远点的0几年商品房；第三个买新房，昌平南、东坝或者瀛海德茂，是否有值得推荐的小区？

请您帮参谋一下，如果从保值增值角度哪个更好？如果选宋家庄或者新楼盘，有无推荐的小区？

A：

因为感觉预算有限，所以想这次购房主要能达到增值目的，便于后续置换。目前预算在680以内，主要有几个板块，想让您从增值保值的角度帮助分析一下如何选择：一个是大兴旧宫朗润园，2居次新。第二个是宋家庄附近的次新，我看主要是经适房或者回迁房2-3居。也有一些离地铁远点的0几年商品房；第三个买新房，昌平南、东坝或者瀛海德茂，是否有值得推荐的小区？

请您帮参谋一下，如果从保值增值角度哪个更好？如果选宋家庄或者新楼盘，有无推荐的小区？

回答：

1、新楼盘我不熟，这得咨询中介或电商，他们卖房的才有渠道和熟悉新项目。不过提醒一下，北京房子的投资逻辑早就变了，十多年前是买新房合适，但现在是两极分化很明显。这几年保值好的基本都是市区豪宅，而这预算能买到的就是新区了，自住挺合适，投资就看运气了。

2、如果二手房，那现有的肯定是朗润园啊，这没什么可说的。宋家庄是南三环的丰台，和南五环的大兴放一块儿相比本身就别扭吧？南三北五，自住经济实惠，投资的话到目前为止还略弱。规划年年都出，但没看到逆转的迹象。而且既然是增值目的，那干嘛非得关注经适房和回迁房啊？本来板块就不占优，再选其中产品不占优的就更不合适了，自住为主吧。

3、其他没建议，新房问中介或电商吧。

仅供参考。

六

Q:

我和我女朋友都26岁，这两年计划结婚。她在三元桥工作，我需要去芍药居坐班车到昌平工作。我们俩房屋总价的预算，是不超过八九百w。我们目前有两种考虑方向：

一是将交通和居住品质放在第一位，这样的话三元桥附近的远洋新干线不错，国际港尚可。太阳宫那边的好社区有点买不起，新纪家园的居住品质又太一般了。望京又有点远。

二是将交通和学区放在第一位，这样的话芍药居北里是个无敌的选择。请问您建议我们以哪个方向为主呢，您还有没有其他建议可以帮助我们呢？

A：

1、新干线和国际港的居住性价比确实是高，但芍药居北里无敌的评价有点儿过了，估计这中介够敢忽悠的，谈笑间就让敌人灰飞烟灭。

2、这两种选项都有点儿极端，新干线和国际港都是公寓形式，居住的性价比高，就是升值慢，否则也不会现在这价格。考虑好，确定是只注重自住或轻易不置换了再买。

人朝的学区房谈不上无敌，嘉铭陈分清朝的溢价率更低，而且单校的概率大。朝外和80的加工能力更强，溢价率同等，是不是都更无敌啊？所以只能说是一分钱一分货，自己觉得好就行。常规建议是没必要太早准备学区房，尤其是犯不上在这种高峰期抢房，朝阳区的学位也不是太紧张。

3、我建议是900万的预算很高了，可以考虑自住+保值的，既然有能兼顾的选择就没必要太极端，这看自己的喜好吧。

仅供参考。

七

Q:

我们是“新北京”人，在北京有一套自住型商品房，为了对抗通胀想买二套，算是纯投资。手里能有280万现金，能买的房子总价也就400多万吧？想请教您这个总价能买到适合投资的房子吗？市区的老破小买了以后出租，但日后是不是出手困难？

房山的房子，这个总价倒是能买到差不多的，但是不是不保值？或者是等几年，手里有足够的现金再出手？

A：

1、400多万投资房子没问题，中等的收益率正常，别期望值太高就行，那就得看运气了。

2、老破小的优势是租金收益高，保值中等，不吃亏也占不到便宜。但劣势就是流动性弱啊，出手时的排序靠后，所以常规建议是长期持有的才合适，或者不在行情期间出手也就无所谓了。

3、房山买长阳的呗，400多万合适，就是租金略低，郊区多数都不高。不保值谈不上，基本也是跟随大盘不吃亏。

4、是否等几年就看自己了，这没标准。不过今年可上涨的可能性大，救市期间，北京作为标杆城市至少是没有下跌的可能了。

仅供参考。

八

Q:

我们的目标就是人大附中啊，之所以考虑丰台就是资金压力。现在是因为听说可以中考跨区点招，所以才考虑的。我们认为孩子的天分很好，所以考虑这样曲线的从外区跨到海淀，您觉得可以吗？

A：

1、我没太理解这跨区点招指什么啊？是人大附丰台的全市统筹吗？意思是先考进丰台的人大附高中，然后再通过人大附中系统内的选拔去海淀，是这意思吗？但这跟房子就没关系了，只看成绩的。

2、反正我没听说过这种方式，而且也意义不大吧？真要是中考有好成绩，那直接点招哪个区的牛校实验班都可以，最终成绩未必就不如在人大附的，犯不上这么曲线。而如果是只能进入人大附丰台，那想从这里去海淀的可能性就不大了。

3、简单说吧，既然是刚小学，那人大附也有机会，在海淀的话机会更多。小升初一般是先通过点招，早培入营的优先；然后也有摇号，这纯粹看运气；再然后就是本校子弟，这跟普通家庭无关；另外就是政保，更和普通家庭无关。所以如果真认为孩子是天牛娃，那就去参加早培考试吧。

中考的话更是凭成绩，海淀内部有校额到校，然后也有统招。再有就是全市统筹，没几个名额。当然还有综合教改和集团直升，但大部分都是系统内的，还以海淀为主，而且是从初中或中考选拔。科技特长生除东西城之外都能报，也可以试试。

但你们考虑的这先进入外区分校高中，然后再曲线的我不懂，不知怎么运作，还是咨询搞教育的吧。

仅供参考。

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