北京宣布执行“认房不认贷”政策不到一周，中农工建四大行也官宣将于9月25日起主动调降存量首套房贷利率，不用客户申请。

(资料图)

中农工三家银行均公告称，2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

建设银行公告则称，对于2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，2023年9月25日，拟对符合前述情形的浮动利率贷款，采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。不同意调整或拟采取置换方式调整的客户，可联系贷款经办机构。

这意味着四大行对央行降低存量首套住房贷款利率的通知不仅积极落实，而且在操作层面上采取了批量处理，并不用借款人主动进行申请，从实操层面节省了大量工作。

从这波楼市政策调控的节奏，可见上层对提振楼市强烈的意愿。

当然，关于降低存量首套房贷利率这事，如果你的利率低于调整后的利率，自然无需变更。

四大行率先落实信贷新政，相信其它商业银行会相继跟上，背负在途首套房贷的借款人，有望减轻月供压力，至少每月省出一顿饭钱。

至于这波新政的刺激效应能够持续多久，北京等一线城市是否会像这两天流传的路边社小道消息一样，继续出台更加宽松的政策，还要让子弹飞一会儿。

我们可以小结一下，认房不认贷的确刺激了北京一部分因受制于首付比例而未能释放的购房需求，但是经济环境与楼市格局变化给公众造成的心理影响，并不一定能让买房人信心得到恢复。

简单举个例子，某人想卖旧换新买套1000万的房子，之前需按二套首付8成的标准，即首付800万、贷200万，因为首付太高资金不足而无法实现置换；在新政下，可以按首套首付4成比例购买，即首付400万、贷600万，那么问题来了，首付的确降低一半，按现有资金够首付了，但是贷款600万的信心可能没了，因为房价上涨幅度、银行存款利率均不足以覆盖巨额贷款所产生利息成本。

因此，认房不认贷政策虽然已经超出我们对北京政策调整的预期，但这不足以激发更多的购房需求。

而降低存量首套房贷利率的做法，对有在途房贷且利率较高的买房人来说是好事，但这一政策的目的或效果大家都知道，是为了刺激消费，对楼市的作用不大。

今年的金九银十会有，但成色未必很高。北京的确还需要更加宽松的市场环境，比如普宅标准、通州双限等过于严苛的政策，是时候放宽了。

关于楼市政策，该等的还是要等。对市场中的新盘，该看的还是要看，尤其是刚需、首套房的买家，不必再观望，及时上车才是硬道理。

鸟瞰效果图

拿地仅5周就公示规划方案，这就是一个初次进京拍地就摇号中奖的外地开发商的速度。8月3日，一个名为“湖州中石”的黑马房企摇中大兴三合庄地块，虽然这种拿地方式已让人见怪不怪，但是项目这么短时间内就可报规，还是让人不得不相信其背后没有实际的操盘者。

梳理一下，在北京通过摇号拿地的外地房企，上海大华拿地后4个月才亮相，福建雄旺后沙峪项目叫“建发观云”，石家庄创世纪顺义项目成了龙湖御湖境二期，中皋置业亦庄X47揭开面纱后露出“招商玺”，湖州中石的背后大佬很快将浮出水面。

该项目位于大兴新城黄村镇成熟板块，距离地铁4号线清源路站约1.3公里，住宅建设用地面积约6.1万平米，规划地上总建筑规模约12.1万平米，容积率约2.0。

根据项目公示规划方案，共规划992户，其中6018地块建设9栋7—11层住宅楼，共340户，套均建面约114平米；6019、6026地块内均为9栋6—11层住宅，共652户，套均建面约127平米；6022地块配建3360平米9班制幼儿园。

从规划户数和套均面积看，该项目主力产品应偏向改善，刚需产品占比不会很大。

项目有2.5万平米需现房销售，期房指导售价为5.9万元/平米，现房指导售价为6.1万元/平米。

建筑效果图

上期我们曾介绍大兴西红门板块的橡树湾·文园在产品面积段进行了提升，可以预见，今后南城大兴区留给刚需的上车机会，从位置上看将向南、向西外移，向南则靠近六环，向西则无轨道交通、教育、商业等核心配套。

因此，对于刚需人群而言，真的应该好好把握这个窗口期，别等到位置好、总价合适的房源没了再后悔。

对于改善需求的买家，虽然有可能通过置换，重新拥有首套房资格而降低首付门槛，但是市场中充足的供应仍可使其保持从容，近日新入市的改善项目在产品力上普遍都有提升，这是市场卷出来的结果。

即将开放样板间的建发观云，已经流出的产品户型，让人再次感叹南方房企建发的产品力，该项目产品定位为133/158/189/208平米纯四居洋房，其中208平米大四居填补了目前中央别墅区后沙峪板块新品的空白，板块内在售次新盘最大平层产品只做到了187平米。

这个208平米户型南向整体面宽达18.5米，堪称“宽house”，其中客厅面宽为6.8米，这也是整体LDK的宽度，一个约70平米的家庭公共空间，几乎是一个两居室的面积，想想是多么奢侈，如果再算上客厅外部挑檐空间的面积，整个动区面积超过80平米，谁看了都得眼睛发光。

从室内格局设计看，从私家入户电梯进门后，即是彰显大宅仪式感的独立玄关，往里东西向的通道与LDK中轴动线形成十字交叉，这通常是大平层豪宅的格局，这条通道将餐厨与客厅分割成各自独立的空间，使这两部分的功能实现了分区，中厨拥有宽敞的独立空间，餐厅则可容纳西厨岛台、餐边柜、双门冰箱、长条餐桌或圆桌所需要的空间。而客厅的功能又在外部挑檐空间实现了延伸，丰富了生活场景和实用功能。

南向独立的次卧套房可作为老人房，面宽达3.6米，可独享安静，空间足够舒适；另一侧的三间卧室包括面宽4.5米、南北通透的豪华主卧套房，两间次卧可满足俩娃家庭的居住需求，让每个孩子都有独立的空间，也可将其中一间作为家庭的多功能房，满足学习、娱乐、办公等不同需求。

建筑效果图

应该说，这样的200平米以上大平层洋房产品，在中央别墅区也属少见，按项目期房5.8万元/平米的指导售价，这种户型的总价约1200多万，同样的价格，在朝阳奶西板块，只能买到130多平米的产品。

抛去不同板块、不同地段的因素比较，如果追求品质改善，后沙峪的大平层洋房值不值得选择呢？

因此，改善型买家的确有着幸福的烦恼，毕竟最难的事情就是选择。