北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

Q:

还是在丰台总部基地选房！300w的预算实在尴尬，房龄新的都是设计师广场这种！还有天龙华鹤与宝龙温泉公寓！我按您的方法算了，确实是租金收益率很高！但我没想通为什么升值慢！按说收益高就应该升值好啊！能赚钱的才应该是更值钱的！

A：

1、这叹号是买口罩的时候送的吧，太慷慨太让人感叹了！

2、这仨都是公寓，所不同的是天龙华鹤在房本上直接写“酒店式公寓”了，另两个应该都没标明。这周边还有公寓呢，天下儒寓就是，新城市经典也有小户型，性质差不多。

3、为什么租金高而升值慢？好解释，接盘人对未来的预期不看好呗。这就跟股票似的，有的公司还赔钱呢，但股价很高，因为人们看好未来。有的市盈率很好，但股价低，就因为人们不认为业绩能大幅增长。投资品买的就是预期，预期低那就涨的慢呗。

或者这么解释吧，举个不恰当的例子。找媳妇结婚是人生大事，很多地方都有超高的彩礼，男方就是不愿给也没辙。但高彩礼一般都有个前提，就是女方是个清清白白的大姑娘，这样要的也硬气，给的也不觉得别扭。

不过还有一种风尘女子，长的很漂亮，就是行为比较开放。那男人在短暂交往时更舍得掏钱，春宵一刻值千金。可一旦谈到花高彩礼娶回家就会犹豫了，觉得别扭。所以这种女人别看挣的多，但未必受人尊重，人生价值也未必有多高。

4、房子其实也一样。公寓，就是谁都能住的意思，外观虽然不错，住起来也没问题。但人们都是租房时可以给高租金，反正也都是临时过渡。可一旦说掏钱买下就会挑毛病了，犯不上出高价。

普通住宅呢，虽然普普通通，但平平淡淡才是真，长相厮守就得有个过日子的样儿，不是临时住酒店。所以哪怕是老破小，但也是社区的生活氛围，也就能基本跟随大盘。至于高档小区那就甭说了，相当于大家闺秀，真要娶的话得付出更多的成本，因为人家还能撑门面呢。

5、简单就是这意思吧，举的例子不恰当，理解精神吧。

仅供参考。

二

Q:

京户，两娃，上学是明后年高峰期。目前顺义有商住房价值170万，朝阳大屯有20年买的两居室（可改为三居室），市值大概650万，还掉贷款只剩380万。请问我有必要趁着这两年换房税费优惠置换吗？可能首付只能添30万左右。如果两套换一套，请问有推荐的区域或小区吗？如果是仅卖掉商住，换一个东西海占坑房有戏吗？是否有推荐呢？

A：

1、是否换房我可没建议，这没有标准，看自己的需求。

2、首付只添30万，那二套贷款最多只能187万，那能买到的总价合适吗？换房前是170+650=830，换房后是170+380+30+187=767万，越换越少不划算吧，这还没减去中介费和契税呢。

这还是先自己定吧，然后再说换到哪儿。700多万在所有学区都能买到房子了，但各个区的教育模式不一样，得看自己适合哪里，最后才是选房子。

3、仅卖掉商住，170万，二套资格，能买300万之内的房子。没戏，全北京哪个区的学区房基本都是400万左右起，东城和朝阳有300多万的，但不好贷款。东西城有平房300万左右，但也不让贷款。没推荐的。

4、而且明后年入学，如果是明年的话可得快点儿决定了，5月份之前就得完成房子和落户。

仅供参考。

三

Q:

我现在朝阳区京通苑有一套90平米两居，市值大概400多，03年SARS疫情时候买的。当时买房也不懂，就图离单位近，周边交通，学校，购物配套设施都不错。2016年的时候，听别人说海淀学校好，孩子自己来考试，就是点招，所以孩子小升初转到了海淀，加上老二也要上小学，临时决定就在双榆树东里买了一套68平米的小三居，真正的老破小，现在市值大概800多。

现在孩子们都上学了，只想改善，学区不需要了。但是老二还在小学5年级，工作在魏公村，兼顾平时上班和孩子接送，2000万左右，您觉得海淀附近哪个小区值得推荐？另外看您的文章，又感觉现在正是入学高峰，海淀学区溢价正是高的时候，我是不是应该过几年错过高峰期再置换？

如果置换，您觉得我们应该卖掉哪套，还是都卖掉换更大一些的？补充一点，双榆树东里这个房子6楼的，板楼，当年赶上2016年大涨，房子靠抢，没合适的楼层，现在感觉爬楼也很不方便。最近几年家庭年收入还可以，能达200万左右，有改善的需求，当然也希望买的房子能保值升值。

A：

1、京通苑，2003年应该叫阳光华苑吧，已经是华远接手的时期了，后来改成华润。当时应该5000块钱左右吧，也还行，涉外公寓+内销公寓，自住为主。

2、海淀，2000万，常规建议是五环外西二旗清河一带，相对溢价低，升值也不错，超过五环内大多数小区。这不用建议小区，不少呢，找当地中介凭个人喜好选择就行，溢价都不算高，这总价的就更低些了。

何时置换，如果卖房后增加的资金多（包括贷款），那就尽快吧，不增加太多的话无所谓。明年是最高峰，2024也算。但一般建议是高峰期过去之前换掉，毕竟你们是拿溢价高的换低的，高峰期过了说不好，老房如果降低学区属性的话也减弱流动性。

3、要是我就先换京通苑了，既不住也离得远，除了租金高点儿，其他的都不占优。

一般来说如果有了升级的想法，那最好一步到位的置换，要不然忍不了几年还是再折腾一次，每次税费都不少，不划算。先看看清河西二旗吧，都保值挺好的，包括永泰西三旗的都不错，至少不落后。

仅供参考。

四

Q:

我和男朋友预计明年年底结婚买房，首付300w，能承担300w贷款，希望两居能带一点学区，但是不想太鸡娃，预计2030年上学。我在和平里上班他在西二旗，考虑离我近一点并方便他通勤。目前我们看了史家实验和北二分对口的东直门片区（约600w）、花家地小学对口的花家地西里（约500w）。

想请教一下这个价位东直门和望京您觉得哪个更适合我们呢？或者500-600w东城or朝阳还有别的片区推荐嘛？考虑保值性和流通性的前提下，明年秋冬季买合适吗，是否买在了学区房高位呢？

A：

1、2030年上学，一般不建议太早准备学区房。现在东城的溢价是全北京最高的时候，占坑房在40%以上，超过西海。也就是花600万买到400万以下的居住体验，那200来万闲置八年才算用得上，我觉得不划算，看自己了。

2、哪个更适合得看自家的情况。朝阳和东城在高分段的成绩差不多，所以如果是孩子天分高的话一般建议朝阳，进入对口校的概率大，牛校一般也都是九年制或直升，也有点招。花家地是小学很好，中学中等，所以没学区溢价，不算学区房。孩子要真觉得普通的话就去东城吧，借助整体的均衡搏个大多数，比在朝阳上高中的概率高。

但我这说的都是现在的情况，再过几年不敢预测。既然是不想太鸡娃，那就判断一下孩子的天分吧。

3、这加入学区要求了，那还是家长自己定吧，不好建议，政策年年都变。

4、明年秋冬，说不好，先看这“金融16条”的效果吧，都等着看明年春天呢。

仅供参考。

五

Q:

我现在有两套房，一个在通州七零九零小区72平，一个在昌平冠华苑89平，我在石景山实兴大街上班，爱人在稻香湖上班，孩子刚上幼儿园小班。考虑孩子日后上小学和接送孩子方便，现考虑换房，手里现金150万。

问题一，两套房子卖一套还是都卖，如果卖一套的话，卖哪套合适？问题二，打算换到离公司近点的地方，根据现在的资金情况是换到稻香湖附近还是石景山附近更合适？问题三，如果是换到石景山的话，西山枫林，建西苑，或者其他地方，哪个地方对我们来说更合适？

A：

1、房子在玉桥和北七家，上班在八大处和稻香湖，那房子是用来住的，哪套能住得上就留哪个吧，如果都住不上再说一起换。这我不好建议，看自己的通勤了。

不过要是我就都换了，两套房的地段儿都普通，离地铁也都相对远，升值和租金都不占优势。自住为主的小区，如果住不上的话意义就不大了。

2、换到哪儿更看自己的通勤了，这外人没法建议，还是自己定吧。

3、注重自住就买西山枫林，各项都普通的经适房小区，保值什么的中等，也是自住为主。注重上学就买建西苑，这不是石景山而是海淀的，对口学校是五一晋元庄，否则也不会有学区溢价，溢价率和海淀平均值差不多。

这谈不上什么合适，就是完全两种产品。两个小区都是五环外，当年的价格也差不多，现在所差的就是学区溢价，看自己的需求了。

仅供参考。

六

Q:

目前是我们三口人住新龙城，2020年买的，两居室。现在是我父母要来投靠落户，住不下。所以两个方案，一是老公说在本小区或万润家园买个小户型，300万之内，用父母的资格。第二是卖掉现有两居换三居，用我们的资格，但就得是二套贷款了，资金压力有点儿大。所以想请教一下，从税费成本的角度讲，您觉得哪种方案合适。

A：

1、我觉得应该先从家庭关系角度考虑吧。常规建议都是尽量分开居住，各自有独立的空间。

新龙城300万之内是开间了，不好买到吧？一般都得300万以上了，而且都是北向的居多。万润的也是开间改的吧，这价位的基本都是暗厅了，也是朝北的。看看吧，尽量不选北向的。

2、从税费角度讲，那也是单独买一套划算啊。就算现在个税可退，那总价高啊，另外是3%的契税了，中介费也是按总价收的，假定700万吧，30万得预备出来。而且不光是税费，还有装修费呢吧。刚两年，折损怎么都不划算。

如果是300万之内，父母是首套资格吧？那契税1%，算上中介费不超4%，10万块钱吧。

3、所以我觉得还是单独买个小房吧，从哪方面讲都合适，就算将来出手都方便。再考虑一下老公的方案吧，肯定是各方权衡过的。

仅供参考。

七

Q:

西直门前半壁街一居48平米。属于老破小的拆迁房。近几年不用学位。您估计2025年后入学低谷。这种情况下，房子是卖了好还是不卖好？如果要卖的话，目前可以卖630万左右。能凑够1000万想买90平米左右2居，投资或保值比较好的地段有哪些？靠近潘家园肿瘤医院附近的有哪些？如果在考虑学位的情况下，肿瘤医院附近有哪些？

A：

1、要是我就在高峰期过去之前卖掉了，留着的话租金不划算，还承担着风险。入学人数是肯定降低的，是否保值升值就得看政策了，赌一把的事儿。

2、投资地段儿一般都首选朝阳海淀的北部，望京亚运村奥园和海淀五环外西二旗等地。所差的就是海淀有部分学区溢价，朝阳的大部分都没有。之后是朝阳东部，朝青四惠，包括东坝的商品房。

3、潘家园附近自住为主的居多，朝阳区不太重视南部，产业和配套都相对弱一点儿。再考虑学位，那就要么是朝阳的陈经纶帝景，要么是丰台的十八中了。帝景学校更好些，朝阳的好高中也相对多，但贵点儿了，两居室得1300万左右。十八中学校也挺好，学区房是芳星园一区二区，就是塔楼多，不太好选户型。这里房价相对低，7-800万应该就能买三居了。两边都有些溢价，不算高。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！