北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

我手上有2000万，请问买哪里的房子合适？原本想买中海枫丹公馆一个160多平的，可是没学区，房型也不好。现在我很纠结，又想在二环左右，也有人推荐到四环左右买别墅，我很迷茫，也有人推荐主城区核心地段贷款买，如金與东华等，我想求教一下。我看过鲁能钓鱼台，泛海世家，金與东华等，那些需要贷款，中海枫丹公馆可以全款，上国阙也看过，现在比较迷茫，家里四五口人。

A：

1、我一般只能从投资角度分析，而这一看就是典型的自住，没有保值的需求，我不太好建议。自住的房子凭个人喜好选择就行，毕竟房子是用来住的。

2、简单说两句吧，相对来讲这里面就泛海的保值还行，升值稍微弱点儿也不多，在豪宅里算不错的了。不过这说的是其他几个园，世家的我不熟。

其他的那就都是自住为主呗，别墅更是消费了，和投资基本没关系。公寓什么的看自己喜好，都是居住体验挺好的小区。

学区房更是看自己的需求，有孩子要上学了就买，没有的话就看自己对地段儿的喜好了。既然是想在二环那也没什么选择，只能接受溢价。

3、其他没什么可说的，我对这些都不太懂，泛海的价格走势我也不熟，还是凭个人喜好吧，毕竟房子是用来住的。

帮不上忙，仅供参考。

二

Q:

蒲黄榆，为什么房价那么低呀？在三环以内。是不是那地方有点大坑啊？

A：

1、都开发了60年了，还能有什么坑啊？都是明摆着的，就是价格洼地而已。优势是交通方便，离市区近，小型配套全。劣势是产业相对弱一些，大型配套少，所以升值略慢。南三环基本都这样，除了草桥一带，大多数都这情况。

2、北京最早是摊大饼发展的，环线的价格相差不是太多。20年前南二环外的价格约等于东三环或北四环，并不算太弱。但之后的升值速度略有差距，两三年无所谓，时间长了就看出来了，后来南三环就约等于北五环了，所以出现了“南三北五”的说法。之后还是有点儿弱，所以成了“南三不如北五”。

3、总之就这么个情况，之前是这趋势，以后看发展吧。南三环一直也在整改，蒲黄榆是老公房宿舍区，自住为主，其他的期望值别太高，等发展。

仅供参考。

三

Q:

我现在很纠结要不要卖了广渠家园的房子。这是我唯一的房子。我是北京的，40岁，女，没有工作，不吃低保。我想卖了之后去远郊买一套，剩下的钱当今后的生活费用。朋友劝我不要卖这么好位置的房子，说以后越来越值钱。我不知道该怎么办了，您能否给我提个建议呢？我的想法卖房换钱养活自己是不是太错误了。您觉得我现在卖还是以后卖比较好？

A：

1、算笔账吧，假定这套房是个小两居，价值700万。如果换到远郊，以怀柔为例，老房3万，新点儿的4万左右，还不错的房子300万全款能买到。

剩400万，按现在的稳妥收益一般也就是5%之内，20万，应该足够生活。那如果没有其他收入，就得看这笔钱的保值情况了。

2、先看20年吧，我一般用最低工资标准作为通胀的计算，因为这就是生活的最低保障。20年前北京的标准是400多点儿，现在是2200，那就是五倍于当年，这400万相当于20年前的80万。能认可吗？

那也就是说，这笔钱在20年后的收益如果还以5%计算，每年的利息相当于现在的4万了。是否还够生活？再往后推10年20年，钱在持续贬值，70-80岁的生活是否还有保障？

3、再假定个方案。换到市区其他板块租金高的地方，也就是非学区房，比如旁边的朝阳。现在这套房的租金估计是7000块钱，学区房的租售比都是1000左右，溢价率30%多点儿。而如果换到朝阳，同为700万的房子，租金一般1万。

如果拿着这1万到远郊租房，还是怀柔吧，价值300万的房租估计租金4000，手里每月剩6000。这个比例基本不会变，也就是随着物价上涨而增加。20年后如果通胀5倍，那6000就成了3万，和今天的购买力应该差不多。换言之，这6000，就相当于20年前的1200。

4、但这个方案也有个问题，就是20年后怎么办？因为随着年龄增大，如果是单身，那60岁之后再租房会越来越难，到时候或是养老院，用租金来支付费用；或是回到自己的房子居住，但就没有了房租的收入。

当然还有个方案，就是20年后再换一次房，换到远郊。假定现有条件不变的话，那就是在20年后得到远郊一套300万的房，和相当于现在400万的现金。

5、总之这看自己的想法，我只是提供个思路。再算算账吧，前提就是尽量持有能保值的资产，直到自己确定性的认为无需保值为止。

仅供参考。

四

Q:

我家孩子是在20年6月出生，预计是26年入学，我们在北京没有房子，要在北京买首套房，预算800万左右。最近看房子时有几点顾虑，互相制约，一是按照网上推测的入学学生数量，明年是入学高峰，然后一路下滑，在26年时学区房应该不太紧俏了，那么现在要买的学区房是否会跌呢？但同时北京整体的房价在明年经济开始复苏后肯定是向上的，我们又怕来不及上车。该什么时候出手？二是800万的预算，在东西城肯定无法买特别好的，但在朝阳区还行，而且朝阳区近几年上升势头明显，这个该如何选择呢？

A：

1、不好选择呗，就是这种现状。明年就是入学最高峰期，对应的京籍孩子17万，2026年是确定性的低谷期，降到10万。商品价格是供需来决定的，在房子不减少的情况下孩子少了，那就有可能影响学区房的溢价部分呗。

常规建议是要么就先不买，到上学之前再看。或者就买个占坑儿房，用完了学位就卖。要么就买在最好学区的高档宜居小区，离学校最近的，这样或许得到的支撑能强一些。毕竟就近入学的原则不会变，好资源也什么时候都稀缺。但这就需要较高的预算了，普通家庭买不起的才溢价相对低，也更稳妥。

2、未必是经济复苏之后房价向上，楼市不稳哪儿来的经济复苏数据？房子是用来住的，有需求就买呗。马上就12月了，年底前的贷款、发债和股市融资都会全面向房企放开，昨天刚下的文件。那一般来说，春节后有可能出现小阳春，既是学区房的，也是大盘的。

3、800万预算，在朝阳区也买不到“特别好”的学区房啊，这要求高了点儿。800兼顾自住的基本是老房，商品房就是一居室居多了，而且也都有溢价。朝阳学区房里溢价低的必定上千万，总价更高的才没溢价。

4、这我也没建议，都是实际情况，以这个预算想各项兼顾不容易。还是先定下来买不买学区房吧，这只能家长自己定。而且这问的也太宏观了，朝阳太大，我也不知道哪儿合适，还是具体点儿吧。

仅供参考。

五

Q:

东城东直门片区上小学，以后想改善住房。四口之家，500-700左右，东北二环外三环内朝阳区域，东土城左家庄柳芳国展和平街一带，不想考虑老破小，有硬伤遮挡，一层顶层，需要带电梯朝南两居或三居。目前筛选后剩下，东土城路7号院，光熙门北里，静安里，柳芳南里北里，芳馨园和力鸿花园这几个小区。按自住10年以上考虑，请您简单说下这几个小区吗？排下序。

A：

1、芳馨园和力鸿花园能买到合适的吗？而且5-700万，这差的也是不是太多了，差出一间房了。现场看房了吗，不会是只在APP上看的吧？

力鸿花园是早期的公寓型商品房，有公房也是团购的。芳馨园也差不多性质，就是规模小了点儿。没硬伤的两居基本上都得8/900万了，700万以下的大概率都有硬伤，甚至是无效房源。而且这些老公寓自住合适，保值大多数都普通。升值相对好的一般都是大户型宜居的，预算不高的话买不到什么。

2、其他的老公房在保值上都差不多，尽量选板楼户型好的吧，要不也不好谈改善。这也没什么可说的，都是老小区，光熙门北里有相对新的，民航的，就是塔楼居多，选朝向好的吧。

这不好排序，还是先明确预算吧，差距太大我都不知道说什么。还是先现场看看房吧，不太好这么谈改善房。

仅供参考。

六

Q:

小朋友明年上学，很着急，目前在丰台村小，想以400万之内买海淀二套学区房。目前关注了万寿路、羊坊店和紫竹院，请问哪个更合适？另外请问，丰台区去海淀买房上学的家庭多吗？我们也在考虑是否有意义。因为听说明年入学的多，房子溢价高，看是否应该承担这风险。

A：

1、二套指的是二套资格吧，那这400万是首付还是总价啊？如果是总价，那就没必要再考虑哪个学区更好了，哪里能买到这价位的才更重要。400之内的房源很少，大多数还不接受贷款，有的还是地下室之类不好卖的。

如果400是首付，那常规选项是以羊坊店的翠微为主，学位多，总价低的房源相对多，而且57中近年来进步很快，房子也就相对性价比高了。不过其实三个学区差不太多，都是中等还不错的，海淀又是重视成绩超过派位的地方，努力学习的作用更大。

2、丰台区到海淀的，买房的多不多我不知道，但去上学和考试的应该比较多。

这可以参考一下今年的中考数据。能参加中考的基本都是户籍人口，北京的平均占比是0.58%。而东西城的数值最高，并列都是0.71%，海淀更高达到了0.76%，这说明海淀的孩子多，远超平均比例。

其他区基本都在0.5%上下，浮动不是很大。然后倒数第二是朝阳区，0.42%，倒数第一就是丰台了，0.39%。这只能说明这两个区有大量的孩子跑到东西海中考去了，其他的不好解释。

所以他们是否买房了我不知道，只能说明在丰台参加中考的孩子相对较少，比例几乎是海淀的一半了。

3、明年入学的孩子是很多，高峰期，学区房的溢价自然就高。是否承担风险只能家长自己定，没有标准方案。

仅供参考。

七

Q:

我们夫妻都是国企，收入很低的那种，但目前是单位在盖福利房，价格不贵，只有居住权没有产权，在****。同事是说将来有可能参考公房政策转为商品房，请问是否有这种可能？如果没可能，我们准备买在潘家园的弘善家园，小两居76平360万，请问这价格优势算是投资性高吧？

A：

1、一看这位置就知道什么单位，盖房这事儿我知道，不太好归为福利房。所谓的福利，那至少得是大幅低于市场价才行，而你们这其实就是市场价，就值这价钱，谁买都一样。内部职工只不过是可以分期付款而已，但又要多加钱，相当于利息。所以这在我看来什么便宜都没占到，只不过就是国企的房子风险低而已。或者这么说吧，就是纯自住的房子，没什么流动性和投资性，房住不炒。

转为商品房的可能性几乎没有，土地性质早就确定了，就是工商业用地，不可能改变。那改变不了土地性质，连土地出让金都没法交，人家没有收取的理由，后边的手续就更没法办，怎么转商品房啊？我觉得不太可能，就是买来自住吧。

2、弘善家园，安置房+回迁房为主的小区，也是自住为主。优势就是交通方便，经济实惠，劣势就是不太好选户型，社区密度大，维护的普通。

而且这套房的价格不太对，360万76平，5万都不到，那如果不是产权有问题，就肯定是有硬伤。这现场看房了吗，不会是从App上看的吧？未必是真实房源，或者是早过期了。去现场看看吧，找大中介，能避免被忽悠。

所以这谈不上投资性高，大概率都不是真事儿，或者肯定不是好房子。房子是用来住的，居住体验越好的才会投资性越高，而如果是有硬伤的就谈不上投资了，自用为主，能接受也算实惠。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！