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每日聚焦:北京买房:理清思路,购房建议723
发布日期: 2023-02-03 09:50:21 来源: 章哥说买房

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


【资料图】

Q:

我是北京本地人,工作在西三环,目前在石景山居住,孩子以后上学也在海淀西三环,户口用孩子姥姥的房子,已落户。目前手里有一些闲钱,大概350左右,有没有必要再买一套小户型自住?目前也没有稳妥的投资方法(不懂不会也不想冒险),想着买个小户型等孩子上学时自住,或以后留给孩子。但也想过租房不是更灵活吗?我有点迷糊。

A:

1、房子是用来住的,有需求就买呗,不着急就以后再说。

2、租房当然灵活了,业主和租户都灵活,全是想租就租,不想租了就不租。这就看自己的需求吧,租房是典型的消费,是计入CPI的,但不开发票的不计入GDP。买房属于投资,必须计入GDP,但全世界基本都不计入CPI。

或者这么说吧,收入增长快的就租房合适,觉得有可能以后收入增长会减缓的话就买房合适。因为北京近20多年来的房租涨幅等同于平均工资涨幅。

比如2002年北京第一次公布租房指导价,中关村的老房40平小一居1500,和当年的平均工资差不多。现在还是这套房,租金7000,仍然和平均工资差不多。也就是说,到目前为止,租金平均每年涨8%。

3、所以如果觉得自己的收入涨幅能持续跑赢平均值,那就租房合适。不能的话,那就考虑买吧。

仅供参考。

Q:

讲讲百子湾呗,我在金隅大成有套公寓,目前租出去年回报4个点吧,不知道是该留还是出掉。现在好像这种都只能卖给公司了?我17年买的,是个人名下。

A:

1、大成国际是70年产权的,没有交易上的限制。房本上的公寓指的是使用性质,和产权性质无关。当年的公寓是豪宅的代名词,有的项目还愿意给写成公寓呢。后来基本上都是指通风采光达不到住宅标准的,但和50年产权的有本质区别。所以可以卖给个人,正常交易,贷款什么的都不受限制。

2、是留是卖看自己追求什么吧,注重租金就留着,注重升值什么的再考虑卖。这种产品在大多数板块的情况都差不多,百子湾也不特殊,都是租金高但升值慢点儿,高租金是用升值慢换来的。

这里前些年平层的价格都比旁边金都杭城贵不少,Loft更是能贵出50%都不止,百子湾第一高价。现在落后了一些吧,把这些折算进去这租金回报就没这么高了。

3、总之以后看买房人是否追捧了,反正一般来说这种产品的适应人群比较窄,单身和小家庭合适,有了孩子就不太合适了。所以人们宁可花高价租,但不太愿意出高价买,最好成绩希望能跟上大盘吧。

仅供参考。

Q:

请分析一下北京市西城区黄瓜园小区的房价走势?

A:

1、这有什么可分析的吧,都60年的老小区了吧,好像是机械部的,就是很普通的央产房小区,都没得可分析的。

2、打个比方吧,这就相当于一个快退休的普通老头儿,有必要分析他将来还能有多大成就吗?或者分析他还能赚多少钱?只可能是退休金呗,总不可能让老头儿退休之后去兼职跑外卖吧?退休金只会跟随北京市的经济上涨,不可能单独给他上涨或克扣。

房子也是这样,老房都老得不能贷款了,小区管理也普通,还能有什么走势啊?就是跟随大盘呗,周边都涨这儿就涨,都跌也会跌。

3、只不过学区房也有特殊的地方,就是这学区溢价。相当于这老头儿的单位是测核酸的,这几年赚了大钱了,福利待遇也就很好。但眼看着疫情要结束,以后是否还能延续福利就说不好了。

学区房也这种情况,前些年北京的出生人口多,所以学区房的溢价高,明年达到最高峰。但2025年之后的孩子就少了,到2026年能少了小一半,到时候是否能支撑住溢价就得看政策了。也未必是下跌,按韩国台湾等地的先例是也有可能涨的慢点儿,逐渐降低溢价率。

4、总之就这趋势吧,都是明摆着的,没什么可特殊分析的。

仅供参考。

Q:

老二24年上小学,海淀八里庄街道的户口,无房,租房可上学,老大在六一小学已经入学。但看目前救市的政策有点紧张,想着买一套,首付400左右,想咨询是买六一附近还是买其他地区合适?爸爸上班在海淀,妈妈上班在大兴,考虑升值和租金可以高点的地方,谢谢您。

如果选海淀,定慧北里和恩济里哪个更合适,学区一样,但恩济里贵很多。

A:

1、学区只能家长自己定,外人不好建议。

2、不过这要求高了点儿,学区房不可能租金高,升值也说不好。海淀所有的房子都有学区溢价,平均值30%,学区越好的溢价越高,所以租金肯定比非学区房要低30%左右。

升值的话看2024年之后的政策了,高峰期过去之后的孩子是肯定减少的,除非是政策鼓励,否则溢价部分有可能受到影响。所以别太追求这些了,还是以上学为主吧。

3、同学区内的溢价率是一致的,同涨同跌。选宜居的呗,户型和环境越好的越保值,过了入学高峰期之后居住的价值就会更受重视,学区价值会有变化,户型环境是不好改变的,价格高自然有高的道理。所以注重自住的实惠就买定慧北里,注重保值的恩济里好一些。

仅供参考。

Q:

我是北京郊区的,在丰台上班,刚需上车。新发地银地家园的房子,房龄2000年左右,总价320左右,首付120+,组合贷,月供1.1左右。想请教一下您,银地家园这个小区有什么优缺点,为什么四环外还能有这个价格?主要想知道它的缺点!

A:

1、首付120+,税费包含了吗?320万的房一般能贷款180来万,税费再加10万,那这首付够吗?这是中介给算的账吗?让他们算清楚了,免的签约后被动。

2、2000年之前的是A区,优势就是质量不错,开发商虽然是新发地本地公司,但跟丰台建委合作的,所以质量挺好。幼儿园学校也都在小区里,省事儿。户型也相对小,总价低,物业费也便宜。

劣势就是产权杂,修四环路的安置房,南城拆迁的经适房和商品房都有。但年头儿长了也无所谓,就是普通小区了。这是小两居的户型吧?长条儿,厅稍微暗点儿,其他没什么劣势。

四环外这价格正常,南四环外只有丰科园一带的价格高,也就是银地铁道以西。再向东边看看就平衡了,和义、旧宫、小红门、十八里店,丰台朝阳的净是4万多的,就这市场价。

3、新发地之前的缺点就是乱呗,疫情之前的每年到这会儿就堵死了,业主们净是看着小区但进不去的。然后缺乏配套,公园、超市、绿地、商场、地铁都离的远,所以走势弱了点儿。这几年已经好多了,以后看市场搬迁之后会怎样吧,如果调整规划就是好地段儿,配套建全了的话有可能补涨,就是不知道周期。

仅供参考。

Q:

我是为了配合房住不炒的号召,所以准备买一套郊区联排,另外增加职住分。不过听朋友说郊区别墅的保值都不好,请问是不是这种情况?如果是这样的话,请问以900万之内总价预算的话,请推荐几个保值好的。

A:

1、这几句话的前后都是悖论。既然是房住不炒,那还考虑保值干什么啊?房子是用来住的,住的舒服不就得了。可以说考虑保值不算炒房,那如果别人的涨的多,你这涨的少能心里舒服吗?算保值吗?

2、你这朋友说的不对,不是说郊区别墅的保值都不好,而是全北京所有别墅类产品的保值都不怎么样,包括市区。其中也就产业区附近的几个还行,算是勉强跟上大盘,但仍然落后于板块内的普通住宅。

而且这也是悖论啊。既然知道别墅保值都不好,却让我推荐几个保值好的,这不是为难我吗?我还真没这本事,甭说几个了,一个都没有。

3、总之别墅这产品就是房住不炒,升值慢,流动性也弱。这属于有钱人的消费,也没什么人惦记着保值,就跟买豪车的都不在乎费油似的,犯不上在考虑这仨瓜俩枣儿的。所以还是自己看吧,哪儿的别墅保值都差不多,就看自己喜欢哪里了。

仅供参考。

Q:

我在看西城区贵都国际的房子,感觉是学区房里很超值的,70年的产权才4万多,600万就能买大三居了。周边的话600万之内买个老破小,都10万以上,这是为什么啊?是这房子有什么暗坑吗?

A:

1、没有暗坑,一切都是明摆着的,就看自己怎么判断了。这里现在看着挺超值的,过几年看着或许更超值。也没什么别的毛病,就是都是办公的,所以涨的慢而已。但溢价并不低,同样是西城平均值。

2、这里和旁边的源屋曲其实是一个项目,只是不同的功能而已。源屋曲就是普通住宅,而贵都国际算商务公寓。当年这种公寓很流行,毕竟那会儿缺写字楼,所以开发商就把70年的土地违规开发成了商业性质的,能卖出比住宅更高的价格。

但自从2006年之后北京的商业就出现供大于求的趋势,这种办公多的价格也就开始走弱。2008年奥运会之后又开发了大量的商业,供过于求了,那价格就更走弱呗。当然也不是不涨,就是涨的慢,约等于普宅的一半吧。所以逐年积累就成了这种情况了,老破小都10万,源屋曲十多万,而这里才4万多。

3、总之看自己吧,觉得超值就超值,确实租金相对高。不过还是提醒一句,这里的溢价率是和普宅一致的,所以不算捡便宜。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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