北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图)

西红门郁花园，小区里为什么回迁房更贵，商品房倒便宜？三里是正宗的回迁房，卖5万多，而一里二里是正宗的商品房，却净是4万多的，一里甚至还有2万多的房子，凭什么？

这问题问的真不好回答，我也说不清楚。只能说三里房龄新，又是电梯板楼，而一里二里房龄老，又基本没电梯，自然价格低了。

但人家说也不对啊，旁边还有高米店的回迁房呢，双高花园。也挺老的了，同样没电梯，价格还是比郁花园一里二里贵，怎么解释？

这我还真不知道，都没注意过，但没的解释了就聊聊质量呗，总不能跟回迁房聊物业吧？郁花园一里二里是打着“康居工程”的名义开发的，至少一里是，北京第一批。按说应该质量不错，但开发商比较牛，再加上那会儿售价不高，所以用的还是预制板呢。或者大部分是预制板，少部分是现浇。带电梯的那栋楼应该质量好，其他的普通吧，要不然也不会被提前维护。反正我是没的说了，只能承认自己不懂，只能解释到这儿了。

郁花园的开发商是真的牛，叫“九龙地产”，再加上小区名字“郁花园”，有没有一种皇家气派？太多的我也不敢说，这些事儿在大兴本地人都知道，但网上搜不到，我刚试了，什么信息都没有。一切都是过去的故事了，30年了，城头变幻大王旗，只叹江湖几人回！

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郁花园应该是大兴第一个商品房项目。《我爱我家》连续剧里英壮有一段台词，“要买房去大兴，进城只要一刻钟”。这指的就是当年的郁花园，1994年的流行语。后来这句话涉嫌虚假广告遭到群体吐槽，逐渐就不用了，成了笑话。

当年的一刻钟指的是夜深人静时，从市里沿市里一路狂奔，那或许能十五分钟赶到新发地和京良交界处，也就是大兴边界。这还得说是当年，现在的一刻钟，弄不好连小区都出不去。

郁花园二里都说是大兴城建开发的，也就是大兴区的本地国企。其实也不完全是，第一期同样是别的开发商，第二期才由大兴城建接手。其中的缘由我更不敢聊了，涉及宫斗，太复杂。

据说大兴城建接手时很为难，因为前期开发商太牛了，为了买房子，推广起来也就什么话都敢说。结果导致预期不能兑现，业主们闹着退房，造成了很严重的负面影响。

但后来还好吧，据说是物业公司的给出了主意，让做“负风险承诺”，也就是跟买房人签合同，如果将来各种程度不兑现，不仅退房还倒赔钱。之后在北京各媒体上大做广告，吸引了很多购房人。

这物业公司就是现在负责一里二里的广厦公司，当时是属于大兴城建的一个部门，推广营销策划前期什么的全都干，也就成了独立公司了。

要说二里的推广效果确实不错，要知道那是2000年前后，楼市低谷期，房子并不好卖。丰台当时也就是3000多，而高米店这儿能卖到小3000，而且还卖的挺好，相当不容易了。毕竟那会儿的家庭大多数都没车，更没地铁，都是以公交为主的。

当然比这里更早的还有枣园小区什么的呢，也更靠南。但那就不是纯商品房了，而是有安置房的性质。

……

千禧2000年，楼市风起云涌的时代，各个大佬都已经出现，净是出馊点子的。比如潘石屹的Soho就是那会儿的，为了卖房，推出了“无条件退款”的噱头，只要你掏钱，一年后想退房随便。不仅全额退款，而且还给利息，8%吧，不少呢。

但其实业内谁都明白，这些全都是忽悠手段，利用的就是心理学中的“禀赋效应”。也就是说，人们都对属于自己的东西估值高，一旦拥有就不愿放弃，“敝帚自珍”就是这道理。

所以开发商和各类商家都是利用这心里，只要人让你觉得这东西是自己的了，那就算有点儿毛病也不愿轻易退掉，凑活着用得了，又不是不能用。

郁花园二里（当时叫西区），也是这套路，禀赋效应，只要你被广告吸引了过来，一旦拥有就没人真退房了，一持有就是20年。商家的套路，防不胜防啊……

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！