北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(相关资料图)

Q:

女生，毕业一年多，未婚，想给自己买一个小两居，总价500万左右，将来结婚有孩子后再考虑置换的事，但估计要7.8年以后了。目前看了丰台片区的房子，丽泽景园万年花城高的都买不起，偏一点的又不想买。最后锁定草桥欣园三期、怡海花园恒泰园、角门西的晨新园。还看了看万年花城东西向临街无电梯的板楼两居和西南向的塔楼两居。想咨询一下章老师：

1、草桥欣园三区是98年的房子，7、8年以后置换的话，房龄就32年多了，听说房龄30年以上的房子，银行贷款就受限制了，假设买了以后置换的话，还好卖吗？

2、 现在90后、00后都注重居住体验，没有电梯的房子跟有电梯的房子，是不是将来有电梯的更好出手？北京市城市更新条例实施了，没有电梯的老楼应该都会逐步安装电梯吧！买房子的时候有没有电梯是不是个考虑的重点项。

3、万年花城二期房龄新，户型好，但是价格高，板楼就是东面临街，有底商，这个影响以后的置换吗？记得你说塔楼尽量别选，这个小区塔楼是两梯十户的，报价也600多万了，万年花城溢价率高吗？

4、 草桥欣园三期 、怡海花园恒泰园、 角门西的晨新园、万年花城二期，综合考虑保值增值以及流动性，你更推荐哪个小区？现在是买房的好时机吗？

麻烦您给分析一下。

A：

1、公积金的年限标准是钢混的57年-房龄，砖混的是47年-房龄。商贷的标准是40年以上的不给贷款，但并不绝对，得看当时的额度和政策，额度宽松的话就都好谈。当然是房龄越新的越好，但一般来说1990年之后的也不太影响流动性，像三区这种五年八年内不算难卖。

2、有没有电梯不是关键标准，室内的宜居性更重要，毕竟在屋子里的时间长。无电梯小板楼三四层都不受影响，比高层塔楼强。电梯早晚都会装上，这是政府拉动消费的趋势。不过三区是文教卫系统的，我也说不好周期。

3、临街当然有影响了，次选。塔楼也是次选，但看户型，如果确实好的话就能抵消一部分劣势。万年花城没有溢价，小学很好，但中学刚建成还没有成绩，如果达不到丰二或十八中的成绩就不会出现溢价。

4、我当然更建议万年花城了，然后恒泰园和草桥的差不多，再之后是晨新园。现在我认为还是时机，仍然算救市的上半场，至少不算晚。

仅供参考。

二

Q:

我攒了十年的钱，但仍然买不起北京的房子。十年前我卖掉老家的房子有50万，而北京随便一套房都要200万，所以只好攒钱，但攒到今天也不过是有200万，当年看上的房子却都涨到700多万了。

如果当年买的话贷款每个月也就8000块，现在连贷300万都得两万月供了，几乎是我们的全部收入了。请问我们应该怎么办啊？是借钱凑首付还是再等等，但孩子已经要上学了，我是有北京户口的，现在落在集体户上。

A：

1、这我好像也没什么建议吧，就是这现状，十年来北京房价涨了两倍，你的积蓄涨了3倍，要说已经很不错了。但这就是这种情况，需要贷款的额度也涨了，月供自然翻着番的涨。

2、是否借钱还是看自己的还款能力吧，以规避风险为前提，能确保还款和月供就借，不能的话干脆就先买房上车吧。200也能买到接近500总价的，自住没问题。只是学区房的话小了点儿，基本就是占坑儿房。

3、这我真没什么建议，还是自己决定吧。

仅供参考。

三

Q:

请教一下，东坝（北熙区，景和园，朝阳新城），立水桥（北京北），天通苑（北二，北三区），600万预算，买哪里未来升值潜力大呢？大概想持有5-10年。

A：

1、这问题让我都不好回答，相当于问桑塔纳，奥迪，长安跟装甲车哪个更合适？一般来说都得是同等产品才好比较，不太好拿汉堡包跟肉夹馍一块儿比，看着差不多，也都能解饱，但毕竟不太一样。

2、建议还是先分清楚新房和二手房吧，相当于新车和二手车。注重自住就买新的，体验好，注重保值和性价比就买二手的，相对稳妥性更强。另外建议分清楚商品房和保障房的区别，相当于本科和专科，都说是同等待遇，但现实中未必一致。

3、另外潜力得是有发展空间的时候才好谈，如果都被盖满了就谈不上潜力了，只能是惯性。天通苑这种板块就是刚需为主，很难说什么潜力，最好成绩就是跟随大盘。地段儿来说当然是东坝更合适，但这预算够不上几个商品房小区，保障房就弱点儿了，没比天通苑的经适房强多少。

4、相对来说看北京北吧，虽然是几区交界，但之前这些年算升值不错的，没落后，大概率会延续趋势。但也别期望值太高。

仅供参考。

四

Q:

请问850万以内，首套小两居，想兼顾学区（不是鸡娃型，类似海淀的二流一类小学即可），四环以里的东城西城海淀都可以考虑。比较倾向比较新的公房社区，有电梯几层都行，没电梯3层以下。您觉得这个价位和需求看哪里比较合适呢？

A：

1、这一看就是刚有学区房的想法，还处在蒙的阶段呢。我建议是先了解一些基本常识吧，买学区房就跟填志愿或找工作似的，没有最好，就看哪儿适合自己，人生的重大选择最好别太随便了。东西海的教育模式到现在为止还差距挺大的，买错了的话不仅后悔，弄不好还全家水深火热呢，更耽误了孩子。

2、除非是天牛娃或自鸡娃，否则不鸡娃在海淀可不太合适。鸡娃的都未必能怎样，不鸡的那大概率被碾压。而且也没什么二流一类的说法了，前些年外行瞎排的，没什么意义。

3、还是先根据自家情况定行政区吧，然后再说学区，最后是小区和房源。简单说就是虎妈牛娃来海淀，普娃佛母考虑东西城吧。期望值更高的去西城，比如985起步的，不太高的就在东城吧。两边的资源都挺好，只是清北率的区别。另外东西城也不是不鸡娃，只是没海淀那么卷而已，大多数孩子如果想考出好成绩都得努力，到了中考高考都也一样。

4、先定行政区吧，其他的学区再说。

仅供参考。

五

Q:

目前在房山长阳半岛自住1套90平米的两居，孩子刚上幼儿园，手中存款也不多，一百多万吧。想着换房的主要目的是3年后孩子上小学，目前对口的小学应该是北京小学长阳校区和皇城根小学房山分校，好像也都还可以。

因为本人和爱人都在海淀上班，所以换房的主要区域考虑京西的几个区，海淀、石景山、丰台之类的。海淀担心太卷了孩子太累，具体换哪里也完全没有主意，您能给我一些实用的意见吗？

A：

1、长阳的学校是挺不错的，还有四中十二中分校也挺好，放到丰台石景山算中等以上，在东西海算中等吧。

2、海淀是卷，不光孩子累，全家都累，真正的996007。不过丰台石景山也都挺卷的，甚至这么说吧，只要不是天牛娃，那无论在哪个区，想考出好成绩都得被迫去内卷。毕竟中考是全区竞争，高考是全市竞争。

3、看孩子的天分吧，如果天分高那就海淀，顶尖儿的资源最多，上限最高。期望值不是特别高的就在丰台，北大地放到海淀也是中等以上，因为进入十二中的概率相对大。但北大地的溢价率和海淀也差不多，一分钱一分货的。石景山的景山远洋和京源也都挺好，跟丰台二中的成绩差不多吧。学区溢价都不高，因为差了一个十二中的选项。

4、这也谈不上多实用，看自己家的情况吧，我不是搞教育的，不方便提建议。

仅供参考。

六

Q:

目前我预算首付在250-300左右，目前跟女朋友还没结婚，打算买朝阳的学区房占坑，这个现在可以买吗？如果可以的话推荐哪里比较好呢？

A：

1、没结婚，那常规建议是不建议买学区房。朝阳区的学区房在千万以下的多数都有溢价，虽然没有东西海的高，那在居住的性价比上也不太划算。

2、我不好推荐，学区房只能家长选择。提醒一下，近两年是北京有史以来的入学最高峰，溢价最高的时候。而2025年之后就是确定性的低谷期了，溢价部分有可能受到影响。这还是上网搜一下历年出生人口再定吧，这会儿炒学区房不算好时机。

仅供参考。

七

Q:

我家在万年花城五期有套90平米的房子，在月坛有套95年塔楼的高楼层小户型，50多平米的2居。孩子23年9月上初中，不确定能上哪所学校。虽然说学区房用完就卖，但是这套月坛的房子对于老公上班孩子上学都近，步行就可以。我上班坐地铁也方便。孩子初中就算不知道上哪，肯定也不会太远。

我在绿中介APP里看房子不是一天两天了，北京的新房二手房我没事就看看，甚至新一线城市的新房二手房偶尔也看看。我换房的想法一直熊熊燃烧。尤其是最近，更是怕一再错过换房的机会。

我们家短时间内应该还是住月坛。换房预算1100到1200。换的房子预计6年内不自住，不需要学区，主要以保值增值为主，也可以考虑投资。

以万年花城的90平米置换方案：

1. 在万年花城五期或者四期换套面积大点的，以后自住，但是6年后房龄约20年，不知道会不会老旧。现在我都觉得有点旧。

2. 保利百合花园换一套，深恨自己之前没有看到，最近涨价很多，置换不了面积大的。

3. 据说海淀北部新区未来可期，考虑要不要买海淀幸福里，这就是纯投资了。

A：

1、换到万年花城挺好的，谈不上老旧。北京市区就没什么房龄新的房子，20年之内都算比较新的。除非以后是老房子普通原址重建，否则万年花城这种在十年内不会有影响。

2、丽泽的已经涨的较多，溢价快赶上学区房了，一般不建议这会儿再去接盘了，无论租金还是自住的性价比都不划算。这里面有个悖论不好解释，就是丽泽的溢价超过了CBD望京，也超过西二旗亦庄，接近于中关村金融街。但后几个都是有学区价值的，那丽泽如果再上涨的话，拿什么做支撑呢？不是太好解释吧，只能说已经炒的较高，不建议再追高。

3、新房我不熟，不方便点评人家，这得咨询中介或电商，他们卖房的更熟悉。不过也考虑好，我们开发商和土地方都不太善良，规划是土地方做的，价格是他们定的，房子是我们盖的，更是我们忽悠着卖的，一般来说都会把预期价值吃干榨净，犯不上留给买房人。房产投资要想有超值收益，那必须是增加超出现有规划价值的特殊配套，否则凭什么捡漏儿？建议参考西二旗和望京的历史吧，看看就理解了。

仅供参考。

八

Q:

2017年买的西三旗龙乡小区，到现在基本没涨。商贷200w，30年，没有孩子上学学区需求，现在出租出去了，月租6000。现手头有150w现金，请教一下：1.房子不涨就算亏，老房是否值得长期持有？是否在今年换房为宜？2.手头现金放银行还是提前还贷合适？3.手头现金不提前还，等着再攒2年买二套是不是不赶趟？想法是否合理？

A：

1、2017年，估计是317新政前后，买在高点了呗，要不然不至于。老房只要不影响贷款就无所谓，东西海比这老的有的是，房龄不是影响保值的最主要因素，是否宜居才更重要。

常规建议是如果卖房后增加的预算多就置换。现在还是全国救市的上半场，北京房价上涨的可能性大，房子大概率比现金保值。增加的比例不超过20%就意义不大了，置换的税费高，相当于3年的房租了。

2、是否提前还贷让中介算账吧，看利率的比较了，没有标准方案。既然是刚5年，那估计贷款利率高，提前还贷或换贷款划算。

3、再攒个2年，那谁说得好啊，我只能说现在是小阳春已经确立，今年上涨的可能性大。如果是这趋势，那明后年就是回调时期了，至少不是上涨行情。这谈不上是否合理，只能说是理想化方案。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！