北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

【资料图】

Q:

在住大兴旧宫，想把现在的房子换成国贸附近的70年公寓，值得考虑么？持有5-6年再换城里学区。自住，兼投资，希望能够跟上大盘。3-5年公寓里办公的逐步清走，房价是不是会有一定涨幅。

A：

1、这思路挺特殊的，很少有人这么想。要好清早清了，北京是2006年颁布的“工商14号令”，也就是“民宅禁商令”。到今天17年过去了，还等三五年，只能说赌一把试试吧。

2、最好别指望着“逐步清走”，如果真的执行，那大多数情况下都是政府牵头物业出力，短时间内一次性就清理干净，至少是大部分，否则拖拖拉拉的不太好逐步进行。这就跟人似的，半辈子过去不管是什么习惯都已经定型，指望着慢慢改非常难，基本都是出大事儿了才断然改变的。

3、总之这看自己的判断吧，一般来说这种老公寓都是自住或自用为主的，出租也行，租金高，但升值相对慢，高租金是用升值慢换来的。甘蔗不能两头甜，最好别什么优势都想占，市场未必配合。

当然这些公寓在某阶段或许会跟上大盘，但长期看还没有逆转的先例，都是越老越不受追捧。典型的可以看看长安6号，这还没什么办公的呢，都是居住，房龄也很新，但连续跑输n多年了，说不好何时能逆天改命。

仅供参考。

二

Q:

请问昌平天通苑南街道，陈营小区房子能买吗？村里回迁房现在都还没有房本，房子是村民个人100%权属吗？是集体土地吗？能交易吗？

A：

1、陈营小区，没房本这怎么说呢？法律上是不支持这种私下交易的，但现实中却不少，有一定的风险吧。主要就是担心房价涨了原业主反悔收房，或者坐地加钱什么的，法院一般都不受理，受理的话也不保护这种交易。

2、所以常规建议就是问清楚原业主的身份，最好是公务员或央国企大单位员工什么的，这种人一般不至于，反悔了你也能有些办法。另外问清楚业主为什么卖房？最好是换商品房的，这样就算小产权涨了也一般没事儿，他至少没吃亏。千万别是什么无家无业卖房还债的，这就没法说了。

3、另外一种风险是意外，比如业主坐牢了、跑路了、去世了、出国了什么的，想办手续也找不到人。这种是小概率事件，未必碰的上。

4、一般都是集体产权，但这无所谓，肯定没人会强拆，只要原业主不反悔就行。这自己拿主意，尽量多了解清楚再下决定吧。

仅供参考。

三

Q:

目前有石佛营东里90年代2居室老破小，价格在400多些，还有180的贷款，手上还能凑200个。不知道是否可以换个总价600，然后具有升值保值功能的房子，主要诉求就是投资。买房和贷款都是二套资格。买房需求：投资升值，自己在外租房，6年后有购买学区需求。

问题：

1、石佛营东里90老破小两居，是否应该尽快出手，还是可以持有出租（租金在6000内）？

2、为了投资置换，600的房子是否具有这样的能力，还是只有700以上的才有置换价值？

3、目前关注的区域在望京、朝青等板块，不知道是否合适，是否还有其他推荐的区域。

A：

1、600万没问题，除了学区房之外多数板块都能买到符合期望值的，就看是否自住了。

2、干嘛买了房不住自己租房啊？如果是住在学区房或郊区还行，这种换租能在经济上占便宜，但如果也是普通板块换租的话，尤其是都在朝阳就占不到什么便宜了。

3、租金6000，说明保值还可以，老房的正常值，不算吃亏。如果真要置换的话就尽快出手，不过老房的流动性弱一些，别因为着急而卖亏了，这问当地中介吧，只有他们熟悉行情。

4、北京600来万总价就算中位数了。投资房分版块，像北部房价高的一般800万门槛，东部600万左右合适，其他地方500甚至400就能买到了，再低了不太容易。

5、先看望京呗，但不太好买到合适的。没合适的再看东部朝青四惠，这就肯定能买到了。其他的如果追求面积那就再向东看到常营一带，选择相对更多。还有北边东坝的几个商品房，也都能买到了。

仅供参考。

四

Q:

请问西山金茂府怎么样呢？能作为自住+投资吗，预计十年内不置换，十年后能跑赢大盘涨幅吗。工作地在西三环和丽泽。

A：

1、我对新盘不熟，点评人家不合适，这还是咨询中介吧，他们卖房的才熟悉新项目。

2、不过提醒一句吧，房产的价值由什么决定？李嘉诚这穷老头儿说“地段、地段，还是地段”。这地段儿好不好的我不做评价，只能说之前这些年周边的小区没一个跑赢的。都是挺不错的小区，品质都挺高，自住合适，投资普通吧。

另外一句，投资就是做生意，想说服接盘的出高价就得自己先认可这价值才行。那就问问自己吧，假定现在是一个十年房龄的二手房，你愿意出多少价格来接盘？

3、其他没建议，全北京这些年升值不错的新盘基本都是市区豪宅，郊区新区的大多数都自住为主，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

五

Q:

在顺义中建国际城1套80两居，租4000 ，公积金贷款还没还完。父母望京一套老70两居和顺义马坡鲁能溪园一套小3居，租金4000➕。想卖马坡鲁能，感觉顺义马坡位置一直在降价，而且父母公积金还在还贷款中，卖了大概380左右。现在考虑是卖了把贷款还了留现金观望，还是再去别的地方买，再出租？如果买，去哪里买300出头的房子比较好？好租好卖的那种。

A：

1、我对顺义不太熟，没注意马坡的价格。去年看过马坡花园的，比2020年疫情初期下跌了10%左右。这地段儿自住为主吧，到目前为止还不算投资板块，缺地铁就导致产业规划很难进行。

2、卖了留现金观望，我是不建议的，这种时期踏空的风险比较大。但也分观望哪儿吧，偏远地段儿的还行，不着急，热门板块今年是大概率上涨的。小阳春已经确立，市区成熟至少不会跌。

3、300万，好租好卖，那就是朝阳为主了。看东五环外常营草房一带，能买到小户型，租金正常，升值多数都不落后。

仅供参考。

六

Q:

未婚，个人名下有一套房，在南三环赵公口桥附近。购于2019年初，四年多房价涨幅很小，可以说是小于北京涨幅，已经挂出销售。现在家属有首套资质，考虑将名下房子卖掉再添一些，预计首付400万，收入情况可满贷。核心目标：主要考虑改善居住环境和增值保值。学区考虑：上学的事情距离还较远，至少有七八年，变数较大，所以考虑增值保值以及居住为主要目标，同时有别太差的学校更好。工作地点：天坛附近工作。

问题1：我的房子目前是不是好的售卖周期？

问题2：新购房有什么区域建议或者小区楼盘建议？

问题3：有无更好的贷款策略能贷到更高额度？

A：

1、售卖周期，还行吧，不算晚。现在是小阳春已经确立，但价格涨的不多，是否延续行情待观察。我认为是上涨的可能性较大，至少没下跌空间了。但这也分换到哪儿了，各板块情况都不一样。

2、我没什么建议，看自己的通勤和需求。既然是在天坛附近那就仍以丰台为主吧，草桥、首经贸等板块，比赵公口等地的保值要强。

3、既然有首付资格，那其他的贷款意义不大。抵押贷，额度能到60-70%，利率现在不高。但这属于违规，还要有部分费用，办理时间也长。随便找个代理机构问问吧，各银行产品都差不多。

仅供参考。

七

Q:

孩子在大兴上五年级，成绩中上，对口中学很差，怕耽误了孩子，所以想换个好的。不求太好，中等以上的就行。不求自住，只关注学校的质量，可以接受占坑儿。预算350万左右，总价可以接受到450，贷款100万之内，月供1万之内都可以。目前关注的是东城广外学区，请问是否合适？请推荐房源。

A：

1、东城是永外，广外是西城的。房源我可没有，这只能找当地中介。

2、不过这涉及转学，东城肯定是派位，谁也不敢保证能进入好学校的。尽量五年级转学吧，先提前适应学习环境。进什么学校看运气，太好的小学难度不小，基本都没有空余学位。但应该比小升初强，毕竟如果转入直升校还能直升呢。

不过还是期望值别太高吧，北京除了朝阳区靠房子进入对口校的概率大些，其他的都够呛，好学校都紧张。

3、其他没什么建议的，真转的话做好心理准备，别期望值太高。

仅供参考。

八

Q:

王四营孛旺花园的回迁房能买吗？3.5万一平，全款，下房本过户压30万，签合同约定条款。我看地段还不错，离地铁不远，离周边的配套也都很齐。垡头的房子都卖到六七万了，这里只是半价。只是担心会有什么风险，您的经验遇到过什么情况吧？请指点提示一下。

A：

1、垡头6/7万的那是商品房，和回迁房、安置房保障房的不是一种产品，不能这么比。还是跟同等的比吧，比如旁边的祈东家园是安置房性质，4万多吧，打8折就差不多是3.5万，基本就是这价儿，算合理。

2、地段儿普通，朝阳不太重视南部，否则也不会规划这么多的安置房保障房。可以参考五环外豆各庄的几个小区，品质都挺好，自住合适升值普通。所以别期望值太高，就是一分钱一分货的市场价，没占什么便宜。

3、我遇到过什么情况，那就太多了，说不完。简单说最大的风险就是原业主反悔不配合过户，要么退房要么加钱，赶上了就是麻烦事儿。

还有一种情况是业主没反悔，但遇到事儿了。比如移民了不回来，怎么办啊？还有的就是坐牢了，离婚了，去世了，精神病了，怎么办？毕竟回迁房的房产证没谱儿，等的时间越长，意外情况就有可能越多。

常规建议是打听好业主的身份吧，最好是公务员和央国企什么的，至少是有正当工作的，这样如果对方反悔的话这边或许还有些办法。另外就是问好为什么卖房？最好是置换商品房的，这样如果房价上涨，他换的房子有可能涨的更多，不觉得吃亏也就愿意配合过户了。千万别是什么卖房还债一类的，这就谁也说不好了，房没了钱没了也就不在乎诚信了。

4、简单就这点事儿吧，总之回迁房最好买知根知底的，尽量做到踏实。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！