北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(资料图)

我和媳妇儿都是非京籍，目前没孩子，计划明年要孩子。有工作居住证。来北京7年了，我和媳妇儿的工作和收入都在逐步上升，所以今年开始考虑在北京买房，每天都有阅读您的问答系列，现在有些困惑想要向您请教下：

1、我们是否适合买海淀的学区房？我们两个人都是通过考学出来的，所以想给孩子在北京有一个好的小学，培养一个好的学习习惯和思维，属于鸡娃家长，虽然暂时没有北京户口，但是未来想通过积分落户来获取户口。所以想咨询章哥在未来积分落户不确定的情况下，我们是否适合买海淀的学区房。

2、如果适合买学区房的话，我们现在入场学区房是否合适。因为目前孩子没出生呢，所以没有时间上的紧迫程度，我俩是首套首贷的资格，首付预算是230以内，总价预算是570左右。目前了解到的都是只能买满五唯一的公房。我们是否有必要等个两三年再买房，等26年入学高峰之后，再入场。

3、以我们当前的预算，在海淀您有什么好的推荐片区和意见吗？

A：

1、既然还没孩子，那就别买溢价高的不就得了。海淀的上地和中一二三溢价最高，清河西三旗学院路花园路北太平庄和永定路的就相对低了，其他的多数中等，也有不太高的。如果海淀真的进行资源均衡，那这些学区或许还有利好呢。

2、买溢价相对低的就无所谓，没什么风险，居住的性价比在海淀相对高。

3、买公房当然能多贷，但不太好找，价格上也未必合适，背着抱着一边儿沉。但如果不是公房一般能贷满300万就差不多了，五环外还贷不到呢，只能243万。让中介找找看吧，能有合适的当然最好。

4、等过了高峰期也未必直接降价啊，各种溢价都是涨上去快降下来慢。参照其他国家和地区的情况吧，比如首尔和台北，在人口下降后都是涨的慢点儿而已，用好几年的时间逐步降低溢价率。

另外考虑好现在的楼市环境，又是鼓励买房的时候，北京也出台地方政策了。前几次救市可都成功了，这次是否会刺激上涨看行情吧。

5、我不好建议，只能列出这些情况，看自己的判断。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询下金融街片区的学区房。目前看了奋斗和宏庙片区的房子。娃要25年入学。老二27年入学。什么时候买房比较好啊？看了一波房子，感觉近期价格挺高的。未来一年半有可能价会低点吗？小孩越来越少，也怕等老二入学后卖的话砸手里。所以想问下您的看法。老破小、平房、次新，我们都考虑过，但现在不敢下手。

A：

1、资金准备好了就看房呗，信息采集很快就开始了，价格自然就平稳了。明年也是入学高峰期，再叠加今年的全国救市，到了明年也未必降价，早准备了早踏实。如果是需要置换，而且不增加多少资金就无所谓了，错过2024年看行情也行，反正都来得及。

2、过了高峰期也未必直接降价，参照韩国和台湾省的先例，只是相比非学区房涨的慢点儿而已，用好几年时间逐步降低溢价率。

3、等二宝入学，那说不好。只能说金融街算资源好支撑强的，比其他普通学区要稳妥一些。买离学校近的宜居的呗，就近入学的政策肯定不会变，那好东西就什么时候都稀缺。其他国家地区的都这样，普通学校受影响大，学校越好越宜居的受影响小。

4、不过这到底是多少预算啊？老破小平房次新不是一种产品，尽量买次新吧，总价高的，学区功能下降后居住功能就会更被重视，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

三

Q:

1）首付及总价：卖掉现在的房子，加上手头现金，首付1100w。

2）买房资格：首套

3）贷款资格：首套

4）买房需求：投资、出租

5）居室需求：2居或者3居。打算买了房子后租出去，租住分离。所以更加看重增值性和流通性。

6）目标板块小区：圣世一品

7) 通勤时间要求：无。打算租住分离。

8）预计买房时间：今年

9）其它：目前一套弘善家园两居和一套世嘉丽晶140平，想把两套换一套，主要目的先出租几年，等孩子大了，留给孩子。之前看了新城国际，大概100平左右，可以租2万左右，孩子目前在东城上初中，可以先在附近租一套。跟圣世一品比，弘善和世嘉丽景跑赢大盘的几率是不是更低。

A：

1、圣世一品，自住更合适，投资算普通的吧。中小户型的可以说没落后大盘，大户型的多数都没跟上。可以算白小+80的学区，就是多校，所以没什么溢价。优势是租金相对高，但却是用升值慢换来的。这看自己更重视什么吧，这种公寓形式的基本都这情况，全北京都差不太多，圣世一品已经算其中不错的了。

2、弘善和世嘉丽晶，这肯定都是略有落后的了。留着也行，看自己的喜好。新城国际那就是租金高呗，代价是升值比较慢，连开发商捂了这么多年的盘都没赚钱，没赔就不错。注重租金就合适，注重升值就普通，甘蔗不能两头甜。

跑赢大盘，这不是几率低的事儿，是没一个有可能。圣世一品的小户型算没落后，但长期看也悬，北京没什么先例。弘善和世嘉丽晶就落后了呗，新城国际就更多些，都不太容易逆转。

3、我建议还是再考虑一下吧，挺高的预算能买到不错的投资房了，犯不上跟各种公寓较劲。弘善这种地段儿普通的安置房更普通吧，优势就是经济实惠，劣势也是经济实惠，自住合适投资不建议。世嘉丽晶同样是地段儿原因，战略留白区，至少在2030年之前是没有增加配套的可能的，过些年再看规划吧。

仅供参考。

四

Q:

目前一套自住房在望京，考虑置换到安交或者龙体片区，25年入学。问题一是置换的时间，本来打算明年把望京的房子挂出去，同期看置换的房子。但是感觉近期二手房市场不好，我怕望京的房子挂出去也不好卖，有亲戚挂了小一年也没成交。如果要先卖后买的话，会不会耽误孩子落户入学，什么时机开始卖房比较好呀。

第二个问题是考虑置换800-900的两居，或者500-600的大一居，不考虑平房占坑，安交片区有推荐的小区吗？龙体好像有可以满足的小区，但是感觉安交的学区还是强于龙体。

A：

1、近期是楼市行情普通，新房市场也不太好。但这也就刚不到一个月的事儿，三月份成交挺好的，从节前就开始了，到今年三月份算是一个楼市小阳春。望京成交量挺高的，这亲戚是什么房子啊能卖小一年？这我真不好说，大概率是有些硬伤的，否则甭说望京了，郊区都不至于。

2、常规建议是如果是平级置换，也就是卖完房不增加多少钱，那就什么时候都行，大概率不吃亏，过了2024年高峰期或许更合适。如果是卖房后增加的预算多（包括贷款）那就提前换，这种行情下房子估计还是比现金保值的。

3、安交是北城，从房价走势上就要比南城强一些，学区也略强，但学区溢价率是差不多的，所以龙体的选择更多些。这还是先定下来什么时候置换和哪个学区吧，具体的房源找中介，我没房源推荐的。

仅供参考。

五

Q:

我想向您咨询个规划问题。我目前在老北苑有一套2居，一套1居，都是05年的。西城德胜学区有套80多m的电梯房，99年的，高楼层。我本身没有学区需要，但是西城确实居住比较方便，在这长大的。

我想问下，从投资的角度，我目前的配置有什么好的规划思路吗？不需要具体的细节。我主要不知道怎么思考这个问题。

A：

1、既然是投资那就是赚别人的钱，考虑别人的感受呗。房子是用来住的，先考虑别人在不是在这里长大，也没有学区需求的情况下，是否也会为了居住方便而用现有价格接盘？

2、可以再假定自己是买房人，考虑一下现在是入学高峰期，为了孩子入学而买房的家长多，而两年后就是确定性的入学低谷期了，估算一下还会有多少家长来买房吧？可以加入德胜教育资源强的因素，考虑一下支撑会有多强？

3、另外假定自己是没有学区需求的纯投资买房人，那过几年愿意多少钱接盘学区房？这套房价值1400万吧，估计租金1.4万左右。而如果不是学区房的话租金能到2万左右，如果是纯投资的话会怎么选择？还可以加入政策的因素，考虑一下北京将来是会鼓励学区房呢，还是会继续政策打压？

4、老北苑的我猜不出什么小区，没有思路。普通的自住板块吧，自住为主。

仅供参考。

六

Q:

我娃2028年幼升小，京籍。孩子很聪明，但未来学习怎么样未知。目前我们房子在望京，想给孩子再买个学区房。然后还住在望京，每天接送。目前考虑在朝阳区的陈经纶嘉铭或者东城区的和平里片区之间纠结。预算大概700万。这两个片区离望京距离还算可以接受。想听听章哥建议我怎么选？另外我是否可以晚两年看看局势再买？

A：

1、既然很聪明，那常规建议就是在朝阳更合适啊。

2、东城朝阳在高分段的成绩是几乎一致的，在哪儿都不会被耽误。而且朝阳有北京中学小五班，小升初有点招，还有民办牛校，相对就对天分高的牛娃更友好了。东城到目前为止是没有公开点招的，除了房子就是靠运气，中考时才能凭成绩选高中。东城的优势是上限下限都高，普娃也合适，比在朝阳上高中的概率大一些。

3、另外是房子的溢价率，东城基本都差不多，平均值30%左右。朝阳指的是嘉铭西区吧？到不了这数，15-20%吧，如果总价能过千万的话还就更低了，再高的几乎没溢价。

4、常规建议是资金准备好了就提前买，房子大概率比现金保值。就算过了高峰期也未必直接降价，相对于非学区房涨的慢点儿的可能性更大。需要置换且增加金额不多的就甭着急呗，2028年呢，提前一年准备都不算晚。另外既然在望京，也可以看看陈分学区啊，溢价也不算多高。

仅供参考。

七

Q:

孩子明年上学， 600万预算，就想买个稳妥能自住的就行。孩子自测中上，也就不奢望好学区了，也中上就行了。但看了一天的房源发现没什么合适的，也就是东城天永还行，其他的学区都过十万了。海淀也只有西三旗便宜，但一是学区太差，二是我们也不想鸡娃，不太合适吧。所以很纠结。

同事建议是去朝阳买，这样上班还方便，可朝阳的学校行吗？我怕耽误了孩子。请问您有什么推荐的？补充一下，希望买到带厅的小两居就行，主要是学区好些。

A：

1、朝阳的几个头部校都很强，高分段和东城一致，像北京中学这种掐尖儿校更强，从小培养天牛娃。这看孩子天分吧，在北京这种城市只要是天分高还肯努力，那就不可能被耽误了，好学校都抢着找千里马呢。

2、这我也没什么建议，期望值有点儿高了。带厅的就是商品房，600万的小两居基本都7/80平，不好买到。天永学区整体不强，但像一师附小的老房也都动辄单价9万以上，这期望值买不到合适的。

3、帮不上忙，还是咨询搞教育的吧。

仅供参考。

八

Q:

你为什么要发这些买学区房的故意制造焦虑吗？买套房子就能上清北吗？就能当公务员进500强吗？孩子的童年是应该无忧无虑释放天性的，教育也是应该因材施教全面发展的，而不应该是从小就被父母逼迫去鸡娃刷题的反复做毫无意义的功课。

A：

1、说的很对，很高大上的先进理念。

2、不过家长们的理念也未必不高，他们买房首先是盘活了固定资产，为经济增添了活力和资金。纳税是给政府提供了财政收入，为基础设施和公民福利做出了贡献。找中介是稳定了就业，为社会安定和谐献出微薄之力。

选择学校是为了学习孟母三迁，继承发扬优良的中华文明传统。鸡娃是因为从小培养闷头苦干的工匠精神，这才能为国家提供优秀的建设性人才。反复刷题其实和练跑步没什么区别吧，男足倒是不反复训练，但也给国家丢人了吧？这世界上大部分成就都是反复试错不断训练而磨炼出来的吧，十年寒窗才能金榜题名，研究研究，不反复的研磨怎么能知道究竟？

3、总之您说的都对，但其他家长也有自己的教育理念，咱都选择自己认为合适的吧。人类的天性其实就是好吃懒做，孩子的天性更是玩儿起来没完，挺好的，很多家长都这么释放了孩子。因材施教就对了，有的孩子确实不是读书的材料，买了学区房也没用，那就当是为财政纳税做贡献了，干什么不是奉献啊，理解万岁。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！