上海房价未来五年应该是一个稳中趋涨，但涨幅十分有限，且呈现结构性分化的趋势，那种大起大落的情况，比如大跌30%情况，在稳预期、稳房价、稳地价大背景下很难出现。

预判中国房价历来都是仁者见仁智者见智，或多空双方互怼的模式。公说公有理、婆说婆有理，各有各的理由。因此，只能客观地表达观点，对不对自己判断。

笔者不是中介，更不是炒房者，所以，没有利益驱使，仅仅是“坐山观虎斗”、而已。

判断房价趋势离不开几个参考因素：房价收入比，人均可支配收入、土地及财政收入、城市资源聚集度、城镇化率、支柱性产业地位等，而且不能仅仅考虑微观经济学、还要适当考虑宏观经济，包括社会学，中国人的消费习惯等等。

如果经济从经济指标很难搞明白中国房价为什么这么贵?为什么很多人预测房价屡错屡测?屡测屡错?中国楼市是魔幻现实，逼得你不得不练就一双火眼金睛，因为看清楼市不容易，复杂因素太多。

从房价收入比来看，上海房价真的不便宜了。

上海房价仍然维持全国老三地位，二手房均价大概在54467元。上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比研究报告》中显示，上海房价收入比24.6，排名全国第四，低于排名第一深圳的36.1，北京的24.9，三亚的30.0。高于一线城市广州的16.8。

作为一线城市，又是中国最大的商业城市，房价虽很贵但控制的还算可以。如果把上海这个房价收入比放在世界上，与发达国家相比，就天壤之别了，贵的离谱。

美国国际公共政策顾问机构Demographia一年一度的世界顶尖城市学家组成的《2019年全球住房可负担性调查报告》中显示，全球连续九年第一的香港房价收入比高达20.9，遥遥领先全球其他城市。 成为全球最负担不起住房的城市。可见，香港的房价收入比上海的24.6相比，就自愧不如了。

数据显示，如果再说上海房价便宜就胡说八道了。那么房价收入比早已亮起“红灯”了，为什么房价仍然跌不下来，甚至于某些豪宅太抢手排队去抢呢?这就不是房价收入比能解释了的，是掺杂了其他因素的作用。现实是房价再贵，还有很多人争先恐后去买啊?

从上海的人均可支配收入来看。

2019年全市居民人均可支配收入达69442元，如果按照二手房均价54467元来计算，100平米就是544万，年收入69442，两个人加起来138884元，需要40年左右的收入积蓄才能购买，而且还要做到不吃不喝。按照月收入万元，买房也要25/30年时间。

上海一直以来是全国人口流入最多的城市。截止2018年末上海市常住人口2423.78万，外来常住人口976万，常住人口自然增长率千分之1.8，增长幅度已大幅降低之前的增幅。户籍常住人口千分之-1.8，负增长，数据说明上海人口增量流入开始逐渐趋于平衡，局部出现负增长。

严格控制上海中心城区人口规模。

上海城市目前的人口政策目标是即合理确定全市特别是中心城区人口规模调控目标，调整人口存量、疏解调控人口增量，预测2020年及2030年人口数量基本上都保持在2500万左右。

人口基数意味着生产力和消费力。一座座特大城市的诞生，一个个都市圈的崛起，都伴随着人口的大规模流动。因此，假如上海人口“增量消失”了，那么对于房地产而言理论上是起到衰减作用的。

但房价涨跌理论没有那么简单，上海房价水平仍然有着高净值人群的支撑。根据有关统计，在一线城市的迁入人口中，上海高学历人口的比例最高，硕士占比为13%，本科占比58%，分别高于一线城市中北京、广州、深圳的水平。

上海对高净值人群(面对全国众多的企业家、公司高管、成功人士、演艺明星、海外投资客等)的吸引力极强，甚至于是超强吸引力!并且上海无论是社会零售总额还是人均可支配收入水平，均高于北广深。深圳本科以上学历迁出人口最少的城市，人才粘性最好。因此，高学历+高净值源源不断流入的“双高人群”支撑住上海昂贵的房价。

因此，上海的普通刚需购买力+双高人群的购买力使得上海的房价很难有大的调整，并且在城镇化率未来十年向上增长、土地财政、支柱性产业、上海优异的城市资源度、独一无二的商业及金融城市属性等大背景之下，有着较长时间的价格惯性。虽然上海在2020年-2030年，10年间上海总人口增量基本上为 0 ，但购买人群属性也会相对变化，即上海的购买力不缺乏高净值人群的流入。

中国一线城市还有一个特殊的因素，很多人忽视的产业资本的购买力。根据之前中国社科院报告的判断，2018年以来，制造业企业面对国内外严峻的经济形势、尤其是房地产近些年的利润高回报以及制造业发展的不确定性，房地产行业已成为包括产业资本进入的重要领域。实体经济内不在少数的企业将更多资源投入到房地产投资性资产中，对于生产性投资和创新性投资产生“抽真空”效应，甚至有些企业资本最终退出实体经济生产。

因此，在房价增速较高的城市，明显呈现出“房价挤出生产”的现象。这种情况对于上海的房价也会产生支撑。

值得一提的是中国房地产在金融属性方面是比较优质的，购买力人群通常是按揭、商业银行贷款，在中国高存款资本金的前提下，中国的金融系统在全球来讲处于相对安全区域，房地产在中国至少目前缺乏大起大落的可能性。稳定是未来很长一段时间的主旋律。

个人预测，上海的房价未来5年会呈现分化，中内环及中心区的房价依然是坚挺的。外环区域趋于稳定或“不上不下”，而外环之外的区域基本上不会有太大的变化，二手房会有结构性的下跌。

上海的静安、黄浦、长宁和虹口进入前五

比如在2019年中国房价最贵的五个城区中，，只有北京的西城区以99800元每平排名第三;(第一太平戴维斯.《中国住宅市场报告》)。

上海徐汇、深圳福田、北京东城、上海杨浦、上海浦东新区。

房价最贵的前十个城区中，上海也是占据绝对优势。6至10名依次是：

上海在五个区中占了四个，说明上海城市中心区的强吸引力，这种吸引力具有很强的持续性，根据上海城市优质的属性(优质的教育资源、医疗资源、商业资源、金融资源等)未来五年房价也难以有太大的改变。

不具备经济与收入增速支撑

综上所述，目前不要说上海，整个全国各大城市的房价都不便宜，按照经济学理论，房价的上涨经济与收入增速支撑的房价意味着透支。

如果从宏观视角看，中国社会科学院和经济日报社联合发布的“2018中国城市竞争力报告”的观点，房价收入比在9以下，房地产的发展有利于经济增长;超过9则将不利于经济增长。但是，理论毕竟是理论，中国的房价有些时候是不能完全根据经济学理论的，因为牵涉的因素很多、很复杂。

黑格尔有句名言：存在就是合理的。虽然中国的房价在理论上有很多不合理的地方。