北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

总预算800w以内，女生，金融街工作，单身不考虑学区，想最近买套两居室，以保值增值+自住为主。由于西城价格太贵，价格合适的次新房又比较远。现在有两种思路：

1、以租换租，看了朝青的华纺易城和国美，西三旗的莱圳、世华龙樾，感觉华纺易城，莱圳家园80平左右的还不错，780w。

2、自己住：往南边买房，看了万年花城，丽泽的益丰苑，益丰苑82平的质量好房型好人文好但要800+了。但是感觉丰台这几片还没发展起来，丽泽附近除了保利百合益丰苑和几个豪宅，周围其他小区价格或环境都好像没这么好，10w+买益丰苑这里感觉不太值的样子；往东边朝阳买房子，可能延一号线，还没有看完，准备再去看看四惠了。

现在就是很纠结，自住的可选性比较少，而且这些地方感觉这几年发展比较慢。不错的板块都太远了，自己一个人住也累，只能以租换租，能余一两千。求建议，或者还有没有其他板块推荐呢？

A：

1、换租一般都建议看朝阳的，海淀的都有学区溢价，五环外的就算不高也在15%左右，未必划算。以华纺为主吧，国美更适合自住，经济实惠，升值什么不占优，就是跟随大盘。

2、丽泽的这会儿接盘有点儿晚了，溢价率早就炒高了，跟学区房差不多。所以一般建议万年花城，确定追高再看丽泽的。

四惠的以东恒二期或金地名京为主，金地名京就是有的楼栋有点儿噪音，跟中介问清楚。没合适的再看爱这城和远洋的板楼，也有还不错的户型。

3、哪些地方比较慢啊？这几个都还行，只是看什么小区了，多数都不落后，连国美到现在都略超大盘了。当然升值最好的是莱圳家园，既有产业区的支撑，也有学区的加持，只是从换租来说溢价不是太合适，如果不在乎的话就以海淀为主。

仅供参考。

二

Q:

外地户籍。现在朝阳有一套90平米的三居（小换大，属二套），月供1.4，家庭收入到手60。最近办下了工作居住证。2022年积分96分，老大一年级，老二2018年下半年生。想郊区买房用于积分落户，手上只有80预算。中介推荐龙湖长城源著，感觉太远，不知流动性如何。请问您怎么看这个小区？另外，目前我这个预算和月供情况，是否有合适的小区推荐（首付80-100、好出租的）。

A：

1、长城源著，流动性普通吧。优势就是房龄新总价低，劣势是挂牌量大升值也慢点儿。不过真要是为了积分也无所谓，几年的事儿，就算是升值慢点儿也没多少钱。这都八年了吧，按说当年50万的涨到百万出头儿算跟上大盘，现在80万，折算到三四年的周期也就几万吧，毕竟以后也不会有太大的行情了。所以如果短期持有就无所谓，长期的话一般。

2、其他的，亦庄北岸，在旧宫，跟亦庄隔一条河。蓝星花园，在后沙峪，花梨坎地铁傍边。沙河的北街家园。这几个都属于租金和升值不落后，也好出租的。但这两年都涨了点儿，我也不知道能否买到了。上网先看看，北街家园的应该有160左右的。

3、另外这种房最好别买太远的，一直有传言要严查职住分，也就是得能真实自住的。买在近郊或地铁沿线怎么都好解释，真要买在太远的还没地铁，怎么说啊？民不举官不究，据说是老有举报的，都是那些加不上职住分的，所以尽量买踏实的吧。

仅供参考。

三

Q:

年龄50，2004年外地入京工作。2006年，和家人亲戚借款买了会城门一号楼78平方72万，刚到北京，对行情不懂，也急着想有房住，贵了一些。后来单位分了一套小房。一号楼想给孩子留着做婚房，孩子刚读博两年，因为是东西向临街筒子楼，而且房子带斜角，孩子看不上。2020年11月，需要现金，房子卖出670万，卖又便宜了。

现在手头一共有1000万，想买北蜂窝路五号院原铁道部家属楼92平方左右的房子，北蜂窝五号路现在的价格大概14万1平方，未来能和北京大盘保持一致吗？明显比周边价格高好多，未来会不会很亏？或者想在海淀区买房，不太纠结学区问题，应该如何规划？

A：

1、学区房的未来说不太好。只能说近两年是入学高峰期，价格大概率是稳定的，也可能涨幅超过大盘，毕竟入学的孩子多，家长们也没别的办法。但过了高峰期就得看政策了，尤其是2005年之后，孩子少了小一半，学区房的溢价部分有可能受影响。这不敢预测，只能到时候再看，另外也看57中的成绩，真要是提升成小强校了就最好，给学区提供了支撑。

2、价格高是因为房龄新，这倒无所谓，看房子的租售比就行。估计是和老房的比例是差不多的，那就不算风险。一分钱一分货，周边缺房龄新的学区房，所以价格才高的。

3、海淀买房，不纠结学区问题，那就选学区弱的呗。典型的就是学院路，四所中学都不热门，溢价也就相对很低，基本就是海淀学籍的价值。其他的还有花园路、北太平庄和田村等学区，溢价也都不算高。五环外清河西二旗的靠近产业区，升值更好，除了上地之外溢价都不高。这没什么规划，看自己的需求和喜好了。

仅供参考。

四

Q:

目前居住在单位公寓（无产权），有单位团购的岳各庄回迁房无房本。双方工资均较低。目前看的：金隅滨和园7号院，14年的房。金隅滨和园有1类经济适用房和限价房，实地考察1类经济适用房房子差，周边乱，且税高，暂不考虑。7号院是限价房，共有6栋楼，感觉小区环境还可以。户型59平米左右的一居室，南向，采光好，临湖的220万，不太临湖的205万左右。出租大概每月收入3000-3300元。据查那边将来应该会有11号线的地铁站型材站 ，还有个城际铁路站。

主要想咨询：

1、这个地段可以吗？石景山这个区域发展会好吗？

2、这个楼盘可以吗？房子会存在如果将来房价下跌，此处房子本来就远且小，卖不出去吗？

3、这个价位可以吗？根据我们家庭情况，考虑这个房子是否合理？

A：

1、这让我怎么说呢？简单说吧，这和石景山的关系不是很大了，两区交界的最边缘。但是因为有河道的阻隔，所以只能是单打独斗，想和门头沟联手都不可能。但傍边又被铁道所隔离，也是天然阻碍。那板块内是几乎不会引入什么大型配套了，都只能是走出去。之所以把保障房盖在这种地段儿，就是因为好地段政府还得留着卖钱呢。所以这种产品就是自住为主，房子本来就是用来住的，其他的别期望值太高。

来这里买房的大多数都是图的经济实惠，所以升值不会太高，否则就不实惠了。最好成绩是跟上板块大盘吧，或略低一点儿。

2、租金相对很合理，超出北京平均值。但也考虑好，一般来说，北京多数租金高的都是用升值慢换来的，看自己重视哪方面了。租金高意味着居住的性价比高，消费合适；租金低意味着升值较好，投资合适。这两点在预算不是很高的情况下是相悖的，必须取舍。

有了地铁当然是好事儿，未必能拉动房价，但流动性会增加，也就是更好卖一些。但至今还没有明确的规划周期吧？

3、楼盘就是典型的自住型小区呗，不特殊。卖不出去倒不可能，看价格了，北京没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

4、价位我可不知道，只有当地中介熟悉具体行情。而且不到现场的话看户型图也没什么用，一房一价，都得单独评估。

考虑这房子没什么不合理的，就是自住为主，别有太高的投资心态。也未必比其他板块的商品房低多少，只是不占优势而已。另外注意综合地价款，让中介算好账，也得看业主是否配合。

仅供参考。

五

Q:

我们两口是刚需购房，现在昌平租房，看了周边的新房都挺贵的，目前还上不了车，二手房考虑中，目前看了保利罗谷的两限房可以交易了，想着考虑下。请问下：

1、小区地理位置2条铁路包着出行会不会很拥堵，以后发展会不会受限？

2、政府规划的公示能不能实现这个也是限制这边发展的重要因素吧。

3、这里有多个楼栋还有户型，有个边户是通透，厨卫全明，但是个枪型，个人有点信风水，这个可以考虑吗？如果考虑，价格在多少可以成交呢？

A：

1、这我都不好回答。是否拥堵我不知道啊，好几年都没去过了。从地段儿来说普通，周边除了铁道还有河道和高速，引入大型配套不是太容易。以后主要看河道南部的产业区发展吧，产业能弥补一些配套的不足，尤其是在缺地铁的情况下。

2、政府什么公示啊？这我也没听说。没必要太重视规划，实现起来都长着呢，而且还得看是得到重视。永丰是和上地西二旗同时规划的，之后实施的就慢了一些，近几年才算得到真正重视。

3、具体户型更没建议了，看自己的喜好。不过枪型的一般做不到通透，只能是南北向。如果枪头在南部就是卧室，客厅朝北，边户的再加个东向或西向。我大概能想象出户型，厨卫全明，应该还不错。价格我也不知道，只能问中介。

4、真喜欢就买呗，小区是不错的。本来这都不是两限房而是商品房，那会儿楼市寒冬，保利估计是为了好卖房而特意修改的规划，还发了个债券呢。也就是挺下功夫的，所以设计和质量都算不错，也弥补了一些地段的不足。到现在为止升值还算可以，基本不落后。

仅供参考。

六

Q:

不理解家长们为什么疯狂买学区房，老破小都上千万，有这钱去郊区买个别墅再让孩子上国际校好不好？海淀鸡娃一年几十万，而国际学校一年的学费不才20多万吗？如果是我就让孩子上了，然后直接出国留学，多省心，还省钱呢，文凭也比国内的普本吃香。

A：

1、问题很好，代表了很多人的想法。但请再深想一下，海淀家长可有很大一部分本身就是高知学霸出身，他们难道不会算账吗？这些家长多数都是在大公司或高校等单位，就算没留过学也有海归朋友吧，他们不了解国际校的优势吗？

有句话是“你眼中的不理解，其实是人家的解决方案”。也就是说，你所知道的，其实早就是人家的常识了，而人家做出的应对方案，是你一辈子都无法理解的。没办法，认知高度决定烦恼等级，而人与人之间的认知差距是几乎无法消除的。

2、先说别墅，很多家长不是买不起，而是认为没必要。因为从舒适性来说或许别墅很好，但从投资保值来说，别墅是非常弱的，就是有钱人的消费品而已。那很多家长认为自己还没到可以有钱任性的地步，也就犯不上去住别墅。挣下家业都不容易，留给孩子好不好啊？

3、再说国际校，20多万只是学费而已，而如果加上住宿费和餐饮费什么的，再加零花钱，一年40万不算多。这还没算其他的花销，比如出国游学，别的孩子都去你去不去？还有潜水滑雪等烧钱的素质，别的孩子都学你学不学？所以，别以为上了国际校能省钱，摸着钱包想想，一群富二代凑在一起是为了省钱吗？

顺义妈妈鸡娃也很疯狂的，虽然没有段子里那么夸张，但对成绩和各种素质的追求完全不弱于海淀虎妈。所有人在爬到一定阶层之后最怕的是什么？是滑落，是怕下一代又成为学渣屌丝败家子儿。所以，越是有钱的家庭越重视教育，御书房就是专门鸡皇子用的，何况土豪呢。

这么说吧，20多万只是国际校的门槛，真实的花费一年不低于50万，高的百万也不新鲜。再加上留学，哪怕只是读到本科，16年的花费约千万吧。

还有一点，现在的中国企业早就见过世面了，不是随便个海归文凭就给高薪的。大多数水货文凭的待遇跟国内三本一个待遇，能给个几千块工资就不错了。

4、总之能理解那些买学区房的家长了吗？正因为他们见过世面，也计算过性价比，所以才会选择国内公立校。所有人都不傻的，越有知识或越有钱的，对教育其实越理性。之所以你不理解他们，只是因为还没到那个层次而已。

仅供参考。

七

Q:

我是对二环有执念，而且认为如果东西城合并为中央政务区，那户口就会冻结，以后再想迁入就不可能了。所以就算是现在溢价高也是值得的，要不然以后还买不到了，溢价会更高啊，毕竟学校会更抢手的。

A：

1、怎么说呢，我一般是不太相信谣言的，只选择相信权威媒体的信息。而且你没发现自己的逻辑有点儿问题吗，前后是矛盾的，悖论。

2、假定真的合并了，也确实冻结户口了，许出不许进。那请问谁还会去买房？买了也不能落户，落不了户就不能上学，那这房价凭什么要上涨？

咱把这事儿放大一下，假定北京成为首都特区了，户口冻结，再也不许外地人落户了。那你觉得买房人是会增加还是减少？房价是涨还是跌？只有人口流入越多的地方才能房价上涨吧，好像没听说只出不入的地方能繁荣。我认为ZF不会那么狠，犯不上把东西城的人都给困死。

3、当然这看自己的判断吧，成年人了，能承担后果就行。不过提醒一下，知道美国为什么会有DC吗？也就是华盛顿特区，所谓的中央政务区。

那是因为他们是联邦国家，中央政府没有自己的地盘儿。那总不能把国会老爷们都塞进车里，到处打油飞的去流浪要饭吧？所以他们弄出个DC，让统治者们好歹有点儿税收发工资，不至于饿死。

4、而中国呢，自古就是“普天之下莫非王土”，犯不上非得在弄出个一亩三分地来。蛮夷才跑马圈地，动不动划地盘儿，而领导一般不这么小家子气，犯不上给自己圈个地盘儿。只有没辙的老百姓才拿老破小当宝儿呢，在领导眼中呢，或许这连尘土都算不上。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！